房子过户费怎么算？搞不清这笔账，买房卖房都吃亏！

签完购房合同、交了定金，正准备高高兴兴办过户时，突然被中介或窗口工作人员甩出一串数字：“税费一共要交8万多。”
你懵了——不是说好总价XXX万吗？怎么还没拿房产证,就得多掏几万块？

别急，今天我就用大白话，给你把“房子过户费”这事儿掰扯清楚，咱们不整那些晦涩难懂的术语，只讲你真正需要知道的重点，毕竟，这笔钱，一分都不该多花,更不能稀里糊涂地被坑。

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过户费到底是什么？真只是“过户”那么简单吗？

很多人以为“过户费”就是把房子从卖家名下转到自己名下收的手续费,其实大错特错！

所谓的“房子过户费”，其实是一整套税费的统称，包括契税、增值税（营业税）、个人所得税、印花税、登记费、评估费等等，这些费用由谁承担？怎么算？有没有减免政策？全都是门道。

不同情况，费用天差地别。

• 首套房和二套房,契税不一样；
• 普通住宅和非普通住宅,增值税可能差出十几万；
• 房子满五年不满五年？有没有唯一住房？这些细节直接决定个税是0还是好几万。

别再说“过户费大概2%~3%”这种笼统话了,那是外行人的说法。

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逐项拆解：你的钱到底花在哪了？

咱们一项一项来看,用最接地气的方式说清楚。

契税：买方出，首套最低1%

这是购房者绕不开的大头，税率根据房屋面积、是否首套、是否普通住宅来定：

• 首套房：
  • 90㎡以下：1%
  • 90㎡以上：1.5%
• 二套房：
  • 90㎡以下：1%
  • 90㎡以上：2%
• 三套及以上：统一3%

举个例子：你买一套120㎡的二手房，总价400万，是二套房，那契税就是400万×2% = 8万元。

注意！有些城市对“认房不认贷”政策有调整,具体得看当地住建局规定。

增值税及附加：卖方出，但常转嫁给买家

如果你买的二手房，原房东没满两年，就得交增值税（税率5%），再加上城建税、教育费附加等，合计约5.3%-5.6%。

但如果房子满两年，免征增值税；满五年且是家庭唯一住房,还能免个税。

“满五唯一”四个字，值钱啊！能帮你省下动辄十几万的税费。

个人所得税：卖方出，但可协商

正常情况下，个税是卖方承担，税率是差额的20%或全额的1%（各地政策不同）。

比如房子当初买成200万，现在卖400万，差额200万，20%就是40万？吓人吧！

但现实中，很多地方允许按核定征收，也就是按成交价1%来收，那就是4万,这就合理多了。

不过前提是——你要争取在合同里写明“税费各自承担”，否则卖家可能直接加价,变相让你买单。

其他杂费：小钱也不能忽视

• 印花税：目前住宅买卖基本免征（仅产权转移书据贴花5元）；
• 登记费：80元/本,工本费10元；
• 评估费：如果贷款，银行要评估房价，一般0.1%-0.5%,几千块；
• 中介费：非官方费用，但常见，通常1%-2%,可谈。

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真实案例：一笔过户费，差点让买家崩溃

老张在深圳打拼多年，去年咬牙买了套学区房，总价780万，签合同时中介说：“税费大概20万左右，您准备着就行。”

结果到了不动产中心，税务窗口一算：

• 契税：780万×1.5% = 11.7万（二套120㎡）
• 增值税：房东不满两年，5.3% ≈ 41.3万
• 个税：按1%核定，7.8万
• 其他杂费：1万

总计：61.8万！

老张当场傻眼：“不是说20万吗？”
中介解释：“我们按‘满两年’估算的，谁知道房东刚过户一年……”

这笔巨额税费成了争议焦点，老张想退房，房东不同意,双方闹上法庭。

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📚以案说法｜税费预估失误，合同能否解除？

在这个案例中，法院最终认定：
中介提供的税费预估属于“参考信息”，不构成合同条款，除非买卖双方在合同中明确约定“总交易成本不超过XX万元”，否则买方不能以“税费远超预期”为由单方面解约。

但法院也指出：中介未尽到充分告知义务，存在重大过失，判决中介退还全部服务费,并赔偿老张部分损失。

这个案子告诉我们：
✅ 税费一定要自己核实，不能全信中介；
✅ 合同里最好加上“税费超出X%可协商解约”条款；
✅ “满两年”“满五年唯一”这些关键信息,必须查档确认！

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🔗法条链接｜这些规定你得知道

1. 《中华人民共和国契税法》第三条：
   省、自治区、直辖市可以对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
   （也就是说，各地契税标准合法,但必须公开透明）

2. 《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》：
   个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收增值税。

3. 《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》：
   对“满五年且唯一生活用房”转让所得,免征个人所得税。

4. 《不动产登记暂行条例实施细则》：
   登记费收费标准由国务院价格主管部门会同财政部门规定。

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✍️律师总结：过户费不是“杂费”，而是交易的核心成本

很多朋友把注意力全放在房价上，却忽略了过户税费这笔“隐形支出”，等到临门一脚才发现钱不够，要么硬扛，要么违约,两头吃亏。

我给你三条铁律：

1. 买房前必做“税费测算”：
   拿到房源信息后，第一时间查清房产年限、是否唯一、户型面积，然后找专业机构或税务窗口预审,别靠猜。

2. 合同里写清“税费承担方式”：
   是“各付各税”还是“包税”？一字之差，可能差出十几万，建议写明：“本次交易产生的契税、增值税、个税等由法律规定的一方承担。”

3. 善用政策红利：
   “满五唯一”能省几十万，“首套优惠”别错过，“人才购房补贴”也记得申请，政策年年变,及时关注本地住建和税务公告。

房子是普通人一辈子最大的投资，过户费哪怕省下一万，也是实打实的收益，别让无知,成为你多花钱的理由。

懂规则的人，才能在交易中掌握主动权。

——我是王律,一个只讲真话的房产法律人。

房子过户费怎么算？搞不清这笔账，买房卖房都吃亏！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。