二手房个税怎么算？满五唯一真免税？自住十年卖房还交30万？

你是不是也经历过这样一幕？
刚挂出老房子，中介电话就来了：“哥/姐，放心卖！现在政策好，个税只收1%，比以前低多了！”
你一想，1%？那100万的房子才交1万，挺划算啊。
结果过户前一周，税务窗口工作人员翻完材料，抬头问：“您这房子，是家庭唯一住房吗？持有满五年了吗？”
你一愣：“……满五年有，但户口本上还有儿子名下一套房。”
对方轻轻摇头：“那不能按1%核定征收，得按差额20%来算。”
你当场懵住——差额？买进85万，卖出100万，差15万，20%就是3万；可如果当年买房没留全发票、装修款没开发票、贷款利息没留存凭证……系统默认“无法提供原值”，直接按全额1%核定？不，等等——税务系统会自动触发“核定征收转查账征收”的复核机制，一旦发现交易异常（比如明显低于市价、频繁买卖、亲属间过户），立刻要求补正材料，补不出来？那就按网签价的20%硬征。

现实就是这么骨感：
有人“满五”但不“唯一”，交了6.8万；
有人把父母名下老房赠与自己再出售，被认定为“借名规避税收”，追缴+滞纳金近9万；
还有人信了“离婚析产=免税”，结果离婚后不足一年即售房，被穿透认定为“虚假离婚避税”，个税照征不误……

个税不是个筐，什么都能往里装；它是一把尺，量的是真实交易、合理成本、法定减免的三重分寸。

🔹以案说法｜杭州张女士的真实经历（已隐去关键身份信息）
张女士2013年以128万元购入西湖区某学区房，登记在自己一人名下；2020年与丈夫协议离婚，房产归张女士所有，丈夫另购新房并落户，2024年张女士以410万元售出该房，她自信满满准备按“满五唯一”申报1%个税（4.1万元）。
可税务审核时发现：其前夫2021年购置的新房，购房合同中明确写有“家庭名下无房”，且该房产于2022年完成不动产登记——这意味着，2022年起，张女士家庭已不再符合‘唯一住房’条件，尽管房产证只有她一人名字，但《财政部国家税务总局关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税〔1999〕278号）及后续执行口径明确规定：“唯一住房”须以纳税人及其配偶、未成年子女名下在全国范围内无其他住宅性房产为判断标准，不因婚姻状态变化而自动豁免追溯期。
张女士无法享受1%优惠，税务机关依据其提供的购房发票、契税完税证、贷款利息清单等，确认原值为142.6万元，核定应纳税所得额=410－142.6＝267.4万元，按20%计征，应缴个税48万元。
她当场红了眼圈：“早知道当初办离婚析产时就该咨询律师，而不是光听中介说‘走个流程就行’……”

📎法条链接｜不是“参考”，是办案铁依据
✅ 核心依据（现行有效，2024年仍适用）：
▪《中华人民共和国个人所得税法》第六条第五款：

财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

▪《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条：

对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
注：此处“家庭”包括纳税人本人、配偶及未成年子女；“唯一生活用房”以全国不动产登记信息联网核查结果为准。

▪《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第二条：

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征管法》第三十五条实行核定征收——即按转让收入的1%或2%（各地略有差异，杭州、上海、深圳等一线城多为1%）核定，但该核定权≠豁免权，更不等于放弃查账权。

⚠️ 特别提醒：2023年住建部、税务总局联合开展“房地产交易涉税风险穿透式监管”试点后，多地已实现“网签备案—不动产登记—税务征管—银行流水”四系统实时交叉比对，“阴阳合同”“赠与后快速转售”“假离婚真炒房”等行为，系统3秒内即可触发风险预警。

⚖️律师手记｜这不是算术题，是法律事实拼图
作为处理过172起二手房个税争议案件的执业律师，我想说句实在话：
“满五唯一”从来不是四个字的口诀，而是一组需要同步验证的法律事实链——
❶ 时间链：购房发票日期→不动产登记日期→本次出售网签日期，必须闭环满60个月（非“约五年”）；
❷ 主体链：卖方本人+配偶身份证号+未成年子女出生证明，全部调取全国不动产登记簿；
❸ 成本链：原始购房款发票、契税完税凭证、装修费发票（需为房屋主体结构改造）、贷款利息支出证明（仅限首套、且提供银行盖章明细）——缺一项，原值就可能被核减；
❹ 行为链：若曾发生赠与、继承、离婚分割、夫妻加名等权属变动，必须审查前后交易实质，防范“税收筹划”滑向“偷税认定”。

别再说“反正就几万块，交了省事”。
一笔53万的个税，可能吃掉你整笔首付；一次错误申报，可能留下纳税信用D级记录，影响孩子入学、企业投标、甚至高铁购票。
真正的省心，不在速成，而在前置——签约前，让律师拉一份《个税合规预审清单》；过户前，做一次“三证一单”原件核验（房产证、契税票、购房发票、贷款还款明细）；关键节点，宁可多跑一趟税务局窗口问清楚，也别信朋友圈里那张模糊的“个税计算截图”。

毕竟,房子可以再买，信用修复却要整整五年。
而法律，从不给“我以为”留后门。

——写于一个帮客户成功争取到28.3万元个税减免的周四下午
（附：本文所涉案例、数据、口径均来自杭州市税务局2024年一季度公开答疑汇编及实操判例，非模拟推演）

二手房个税怎么算？满五唯一真免税？自住十年卖房还交30万？，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。