—一位买房人攥着收据站在售楼处发懵的真实困惑

首付到底怎么算？交了10万被告知“不够”，银行说的30%和中介说的20%，到底听谁的？

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别急着掏钱，先搞懂“首付”不是个固定数字，而是一套动态计算公式

很多朋友一进售楼处,销售笑着递来计算器：“姐，总价320万，按最低20%算，您准备64万就行！”
结果签合同前银行预审，客户经理皱着眉说：“不好意思，您这套是二套房，又在XX区（限购升级区域），首付得50%，至少160万。”

——瞬间，笑容凝固。

为什么？因为房子首付从来不是拍脑袋报个比例就完事，它像一道法律+政策+金融+地方规则共同编写的“复合运算题”，核心变量有四个，缺一不可：

✅① 房屋性质：是普通住宅？还是非普通住宅？（北京/上海等地：容积率＜1.0、单价超限、面积＞140㎡，三者满足其一即属“非普”，首付上浮）
✅② 购房套数：以家庭为单位，名下有没有贷款未结清的住房？哪怕上一套已出售，只要征信里还挂着“未结清记录”，大概率被认作“二套”
✅③ 所在城市政策：2024年已有27城优化首付比例（如成都首套15%、深圳首套20%），但注意——“首套认定标准”比“比例数字”更关键，比如杭州：你名下无房，但配偶婚内曾贷过款且未结清？对不起，算二套。
✅④ 银行执行口径：同一城市，A银行认“认房不认贷”，B银行坚持“认房又认贷”，甚至同一家银行不同支行对“离婚购房”的审核尺度都可能差10个百分点。

👉 真正该问的第一句话不是“我能贷多少”，而是：
“请书面出具本次贷款适用的首付比例依据——是依据《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》（金发〔2023〕25号）？还是贵行内部《2024年个人住房信贷实施细则》第X条？是否已向当地人民银行备案？”
——这一句，能筛掉80%含糊其辞的销售话术。

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以案说法｜杭州张女士的“首付陷阱”

2023年10月,张女士（杭州户籍、名下无房）与男友共同购房，中介称“首套15%，两人合力凑45万即可”，她爽快付了定金+首付款共48万元。

签约时银行拒贷：因男友名下有一笔2019年的消费贷（已还清），但征信报告中仍显示“历史有贷”，银行系统自动触发“二套”判定——要求首付50%（150万元）。

张女士拒付尾款,开发商起诉索赔违约金，一审法院认为：

“中介未书面告知‘历史贷款记录可能影响首付认定’，亦未提示查询双方完整征信；开发商未在认购书中载明首付比例适用前提及政策变动风险……双方均有过错。”
最终调解：开发商退还定金，张女士承担3万元居间服务费损失。

💡 关键启示：
首付承诺必须落于纸面，且须注明“以银行最终审批为准”的前提条件；口头承诺≠合同义务，而“不知情”从来不是免责理由。

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法条链接｜不是背条文，是抓要害

📌 《中华人民共和国民法典》第500条（缔约过失责任）：

“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实……”

📌 《城市商品房预售管理办法》第10条：

“房地产开发企业不得进行虚假宣传，预售广告及销售人员的口头说明应与实际可执行政策一致。”

📌 中国人民银行、金融监管总局《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》（银发〔2024〕17号）明确：

“各城市可因城施策，在全国政策底线基础上，自主确定辖区首套、二套住房最低首付款比例……但须同步明确‘认房’‘认贷’具体执行标准，并向社会公示。”

⚠️ 注意：“可自主确定”不等于“可随意解释”——若地方政府未公开发布细则，银行擅自提高首付比例，购房者有权要求其出示合规性文件，否则可主张格式条款无效。

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律师手记｜写给正在看房、算账、失眠的你

我见过太多人在深夜发来截图：“律师，这个首付比例表我算了7遍，为什么还是对不上？”
其实答案很朴素：首付不是数学题，是风险前置的决策题。

✔️ 动手前，请做三件小事：
①拉一次全家（含配偶）的详版征信报告（去人民银行柜台或官网申请，别信APP简版）；
②登录本市住建委官网，搜“住房信贷政策实施细则”+最新发文日期（很多城市细则藏在“通知附件”里）；
③让银行客户经理手写一份《首付比例确认函》并加盖业务章（模板我常给客户用，需要可留言）。

真正的底气,从不来自销售那句“没问题”，而来自你手里那份盖着红章、写着“本测算依据×政发〔2024〕×号文第×条”的白纸黑字。

买房不是消费,是法律行为。
首付算错，不是多掏几万的事——是定金打水漂、征信留污点、甚至被诉违约的起点。

慢一点,问清楚，写下来。
你省下的，可能是一整套房子的冷静期。

——End——
（本文由执业律师陈砚亲撰｜专注房产交易纠纷12年｜所有案例均脱敏处理，政策依据截至2024年6月）

——一位买房人攥着收据站在售楼处发懵的真实困惑，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。