公寓40年产权到期后房子归谁？会‘一夜清零’吗？律师详解三大出路

原创文章内容：

朋友老张最近愁得睡不着觉——他20年前买的商办公寓，产权证上明晃晃写着“40年使用权”，眼瞅着再过几年就到期了，酒桌上他拉着我问：“这房子到期会不会被收回？我花两百万买的公寓难道要打水漂？”

其实啊，这种“40年产权”属于商业或综合用地上的公寓，和普通住宅70年产权性质不同，但产权到期≠房子没收！目前法律和实践中有三条“活路”：

补缴土地出让金，续期使用权
这是最常见的方式，根据《民法典》359条，住宅用地自动续期，但商办类用地需“申请续期”，实践中，多数城市会要求按当前地价的一定比例补缴费用，比如温州曾有案例，续期20年补缴金额约为房价的1%-3%。

等待国家政策统一处置
若因城市规划无法续期（如土地需收回建设地铁），政府会按“类似房地产市场价格”补偿，参考深圳早年到期的案例，部分业主获得了货币补偿或置换其他物业的选项。

以“土地租赁”形式继续使用
少数地区试点“年租制”，业主按年缴纳土地使用费，比如海南某产业园公寓，到期后业主每年缴纳房价.5%的租金，房子照常使用。

关键提示：别被中介忽悠“到期无忧”！务必查清土地性质（看不动产权证“用途”栏），并关注当地自然资源局发布的续期政策。

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以案说法：
2021年，杭州王女士的酒店式公寓产权到期，当地政府给出两个方案：①一次性补缴地价（约房价5%）续期20年；②按评估价1.2倍补偿拆迁，王女士选择续期后，房子不仅可继续自住，租金还涨了30%，这说明——产权到期未必是坏事，可能是资产重新定价的机会。

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法条链接：

1. 《民法典》第359条：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。
2. 《城市房地产管理法》第22条：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。

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律师总结：
40年产权公寓就像“定时炸弹”？错！它其实是“闹钟”——提醒业主提前规划资产，建议做到三点：①保留购房合同和产权证原件；②产权到期前5年主动咨询住建部门；③若遇拆迁补偿，务必聘请专业评估机构核算，法律从不保护躺在权利上睡觉的人，主动出击才能守住你的房产！

（注：本文所述方案因城市政策差异较大，具体操作请以当地最新文件为准。）

公寓40年产权到期后房子归谁？会‘一夜清零’吗？——律师详解三大出路，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。