抵债房屋未过户能否排除强制执行？

以房抵债是常见的债务清偿方式，但是抵债协议达成后，用于抵债的房屋未及时变更登记至债权人名下就被法院强制执行，该债权人能否排除强制执行？下面一起来看一则案例。

一、基本案情

叶某与郝某存在商业合作关系，合作过程中郝某对叶某存在400万元欠款一直未支付。2018年6月20日，双方签订了《房屋抵债协议》，约定郝某自愿以其名下房屋按照总价350万元折抵给叶某，共计折欠款350万元。叶某称，其签署完抵债协议半年内就占有了房屋，现在房屋一直在出租，因其没有购房资格，所以一直未办理过户。

期间，郝某又与王某产生了民间借贷纠纷，法院于2020年作出判决，判令郝某向王某偿还借款及利息。因郝某一直未履行，法院将郝某名下的上述房屋进行了查封并启动拍卖。叶某遂对该案提出执行异议，称房屋已经由郝某抵债给叶某，申请法院解除对上述房屋的查封并停止执行。

二、法院判决

本案中，叶某与郝某签署的房屋抵债协议实际为以物抵债合同。以物抵债合同约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以物抵债合同并不形成优于其他债权的利益，不产生物权期待权，房屋抵债协议不能阻却有合法权利第三人的强制执行，故对于叶某主张停止对涉案房屋执行的异议请求，法院不予支持。

三、法官释法

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定实际是为了保护无过错不动产买受人的物权期待权。

案外人对登记在被执行人名下房屋的执行提出异议，要符合以下四个标准并提供相应证据才能避免被执行：一是法院查封前双方已经签订了房屋买卖合同；二是法院查封前买房人已经占有了房屋；三是买房人已经支付全部款项或者同意将剩余未支付款项交至法院；四是房屋未办理登记不是买房人的原因。

此外，2025年7月24日生效的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》对以物抵债不动产排除执行的情形进行了更加明确的规定。该解释规定人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，同时符合下列条件的，可以排除一般金钱债权的强制执行：（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。

四、法官提示

以房抵债时应如何防范风险？民法典规定房屋的权属变动要通过登记来确认，法院执行过程中也是根据房屋的登记情况进行执行。因此以房抵债本身存在一定风险，债务偿还的过程中应优先选择金钱支付的方式。如果选择以房抵债，在合同签署时应约定好过户时间及违约责任。以房抵债债权人本身的债权属于普通债权，只有在特定情形下才能对抗债务人的其他一般债权人。抵债后债权人应督促债务人及时办理过户登记。如果房屋存在债务人设立的抵押权，以房抵债合同中的权利将无法优于抵押权得到保护。