小产权房和大产权房有什么区别

小产权房和大产权房主要在产权性质、合法性、交易风险、土地性质、价格等方面存在区别。

产权性质上，大产权房是由国家颁发产权证的，购房者拥有对房屋完整的所有权，包括占有、使用、收益和处分的权利。而小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，所谓的产权证也不是真正合法有效的产权证，其产权不受法律保护。

合法性方面，大产权房是经过合法合规的开发建设流程，从土地获取、规划设计到施工建设等各个环节都遵循相关法律法规。小产权房建设可能违反土地利用规划，在集体土地上建设并向非本集体成员销售，这种行为是不合法的。

交易风险有明显差异。大产权房可以自由上市交易，进行买卖、抵押等操作，其交易流程受法律规范，购房者的权益能得到保障。小产权房由于不具备合法产权，交易存在诸多限制和风险，比如不能办理过户手续，容易引发纠纷，且一旦遇到政府整顿或拆迁，购房者可能得不到相应的补偿。

土地性质不同，大产权房的土地性质一般为国有出让土地，开发商需向国家缴纳土地出让金等费用。小产权房通常是在集体土地上建设的，如农村宅基地、集体建设用地等，没有缴纳土地出让金。

价格上，大产权房由于开发成本较高，包括土地出让金、建设成本、税费等，所以价格相对较高。小产权房因省去了土地出让金等费用，建设成本较低，价格通常比同地段的大产权房便宜很多。在配套设施方面，大产权房的开发商一般会按照规划要求建设完善的配套设施，如学校、医院、商业等。小产权房可能由于资金和合法性问题，配套设施往往不够完善。

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条

以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。