新房税费怎么算？买错一套房，多掏几万冤枉钱！

买房这事儿,说大不大，说小可真不小，有人攒了十年钱，就为了在城市安个家；有人咬牙背上贷款，图个孩子上学有个学区，可你有没有想过，签完购房合同、付完首付，还没住进去呢，税务窗口一算——哎？怎么又得多交好几万？

很多人以为,买房就是“房价+首付+月供”，其实啊，中间还藏着一个隐形成本大户：新房税费，这笔钱不是小数目，少则几千，多则几万，甚至可能影响你的整体预算安排，今天我就用最接地气的话，给你把新房税费这本账掰扯清楚。

新房要交哪些税？别被名字绕晕了

首先划重点：我们买的新房，主要涉及的不是“房产税”（那个目前还在试点），而是契税、印花税、还有个别情况下的专项附加费，咱们一个个来说。

契税是买新房必须交的“入场费”，按房屋总价的一定比例来收，税率不是一刀切，它跟你是不是“首套房”直接挂钩：

首套房：
- 面积 ≤ 90㎡：1%
- 面积 > 90㎡：5%
二套房：
- 不管面积大小,统一1% 或 2%（注意：各地政策有差异）
  - 比如北京、上海、广州等一线城市，二套超90㎡通常是2%
  - 有些三四线城市可能还是1%
三套及以上：通常按3%征收，不享受任何优惠。

举个例子你就明白了：

小王在杭州买人生第一套房,总价300万，面积100㎡，那他要交的契税是：
300万 × 1.5% =5万元
而如果这是他第二套房,同样是这套房，就得交：
300万 × 2% =6万元
差了1.5万，够一家人出国旅游一趟了！

以前买卖双方都要交印花税,但现在国家为了鼓励住房消费，对个人购买住宅免征印花税，所以你现在去办手续，这一项基本是“0”。

但要注意：如果你买的是商铺、写字楼这类非住宅性质的房子，那还是要交的，税率是05%。

虽然不算“税”，但也在购房支出里，常被误认为是税：

这些加起来可能也就几千块,但如果你没提前准备，签字那一刻也会心里咯噔一下。

别光看总价,下面这几个点才是决定你最终缴多少税的核心：

你是第几套房？
这是最关键的一条，银行查征信、房管局查名下房产记录，都会影响“首套”认定，有些人以为自己没贷过款就算首套，其实只要名下有房，哪怕全款买的，也可能算二套。
房子面积是不是超过90㎡？
很多人忽略了这个分水岭，90㎡是个神奇的数字，跨过去，税率就跳档。
房屋性质是住宅还是非住宅？
买公寓、LOFT、商住两用房？恭喜你，税率直接拉满——契税3%起步，而且不能享受任何优惠政策。
所在城市政策不同！
别拿老家的标准套用新城市，比如深圳和成都，对二套房的认定标准就不一样，一定要提前咨询当地不动产登记中心或税务局。

我去年代理过一个案子,挺典型的。

张先生和妻子在北京有一套老房子,想卖掉换套学区房，他们卖了旧房后，立刻买了新房，以为这样能算“改善型需求”，享受低税率，结果税务局告知：由于两套房的过户时间没衔接好，系统记录显示他们“名下无房期间不足一年”，无法认定为首套，契税从1.5%涨到了3%，整整多交了7万多！

后来我们调取了交易流水、婚姻证明、户籍材料，反复沟通才争取到部分退税，但已经耽误了两个月。

这个案例告诉我们：政策执行是有“窗口期”的，你以为合理，系统不一定认。特别是置换房产的家庭，一定要提前规划交易顺序，必要时让律师介入做“税务合规路径设计”。

《中华人民共和国契税法》第三条：
“省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。”
→ 这就是为什么各地契税标准不同的法律依据。
财政部、税务总局《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）：
明确对个人购买家庭唯一住房，区分90㎡为界，实行1%、1.5%的优惠税率。
《民法典》第二百零九条：
“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”
→ 房子什么时候算你的？不是签合同那天，是登记那天，这也决定了你“名下是否有房”的时间节点。