得房率怎么算？买房别再被建筑面积忽悠了！

看房时销售一脸真诚地说：“这套房89平，三室两厅，得房率超高！”结果交房一看，实际能用的面积还没邻居家75平的大？
别急，这很可能不是开发商偷工减料，而是你没搞懂——得房率到底怎么算。

今天咱们就来掰扯清楚这个藏在“建筑面积”背后的隐形密码，毕竟，买房是普通人这辈子最大的一笔消费，不能稀里糊涂就被数字绕晕了。

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得房率到底是个啥？简单说就是“你能真正用上的面积占比”

我们常说的房子面积,一般指的是“建筑面积”，它包括三个部分：

1. 套内建筑面积（你能真正住的地方）
2. 公摊面积（电梯井、楼梯间、大堂、设备层等大家共用的部分）
3. 墙体面积（你自己家墙占的空间）

而得房率 = 套内建筑面积 ÷ 建筑面积 × 100%

举个例子：
一套房子建筑面积是100㎡，套内使用面积加墙体一共是75㎡，那得房率就是75%。
剩下25㎡，就是你要为整栋楼“义务分摊”的公摊部分。

听起来是不是挺公平？但问题就出在这儿——不同楼盘、不同结构，得房率差得能买辆特斯拉。

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为什么有的楼得房率高，有的低得离谱？

这跟建筑类型和设计密切相关：

• 高层住宅（30层以上）：通常得房率在70%-78%，因为电梯多、消防通道复杂、设备层厚，公摊自然大。
• 小高层/洋房（11-18层）：得房率普遍在80%-88%，公摊少，居住体验更舒适。
• 多层住宅（6层以下，无电梯）：得房率甚至能达到90%以上，几乎每平米都归你用。

同样是“90平”，一个在35层的超高层塔楼，一个在6层的板式洋房，后者实际可用空间可能多出整整一间书房。

更坑的是,有些开发商玩文字游戏：“赠送面积”“半赠送阳台”听着香，但这些不计入产权面积，也不影响得房率计算，你以为捡便宜，其实还是在为公摊买单。

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怎么自己算得房率？三步走，不求人

别光听销售嘴上说“得房率高达80%”，咱得会验货：

✅ 第一步：查合同或宣传资料里的“建筑面积”
✅ 第二步：找到“套内建筑面积”（注意不是“使用面积”）
✅ 第三步：用公式算：（套内建筑面积 ÷ 建筑面积）×100%

⚠️ 注意：很多人把“使用面积”当“套内建筑面积”，这是错的！
套内建筑面积 = 使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积（按比例折算）
使用面积只是你能踩脚的地儿，不含墙。

建议你在签合同前,要求开发商提供《房屋测绘报告》，里面白纸黑字写着各项数据，谁也赖不掉。

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以案说法｜张先生的“缩水”新房

张先生2023年在某二线城市买了套标称88㎡的高层住宅，销售说“得房率78%，很划算”，结果交房时他请了专业测量，发现套内建筑面积只有64㎡，实际得房率仅72.7%。

他翻出购房合同和测绘报告一对比,发现开发商把设备层、管道井的一部分也算进了公摊，且未提前公示分摊细则，张先生联合其他业主维权，最终开发商退还部分房款并公开公摊明细。

这个案子说明：得房率不是销售一句话的事，它是写进合同、受法律约束的权利指标。

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法条链接｜这些规定你必须知道

📌《商品房销售管理办法》第十八条：
房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前，向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，并按照规定向买受人提供所售商品房的面积实测数据、公摊部位及计算方式。

📌《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）：
明确规定了建筑面积、套内建筑面积、共有建筑面积（即公摊）的计算标准，任何项目都必须依此执行。

也就是说,你不光有权知道得房率，还有权知道每一平米是怎么来的。

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律师总结｜买房别只看总价和户型图

得房率,表面是个数学题，背后却是你未来几十年的生活空间质量。
它直接影响通风采光、家具摆放、甚至物业费的性价比（物业费按建筑面积收，不是使用面积）。

作为执业多年的房产律师,我给所有购房者的建议是：

🔹 别被“赠送面积”冲昏头脑，先算真实得房率；
🔹 看房时一定索要《预测绘报告》和《公摊说明》；
🔹 合同中尽量约定“得房率不低于XX%”，若低于可索赔或退房；
🔹 高层≠高端，有时候低密度、高得房率的小楼，才是真正的“隐形豪宅”。

你买的不是一串数字，而是一个能呼吸、能生活、能安心的空间。
搞清得房率，就是守住你家的每一寸尊严。

下次再有人跟你说“这房得房率特别高”，你可以微微一笑，掏出手机算给他看——
“来，咱们一起算道数学题？”

得房率怎么算？买房别再被建筑面积忽悠了！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。