物业不作为、乱收费怎么办？手把手教你合法反击！

小区电梯坏了半个月没人修,楼道灯常年不亮，垃圾堆成山也没人管，更离谱的是，物业费年年涨，服务却越来越缩水？最气人的是，你去反映问题，对方爱答不理，甚至反过来指责你“不懂规矩”，这时候很多人只能憋着火，心想：“算了，惹不起还躲不起吗？”但其实，忍让换不来尊重，沉默只会助长蛮横，今天我就来告诉你——怎么合法、有效、有理有据地举报物业，真正为自己和邻居们讨个说法。

别急着闹，先搞清楚“谁该管”

很多人一怒之下就打12345,或者在业主群里发长文控诉，情绪是发泄了，但问题往往没解决，为什么？因为你可能举报错了对象，或者材料不全，被“转办”一圈又回到原点。

首先要明确：物业公司是服务方，不是管理方，它和你之间是基于《物业服务合同》的民事关系，它的行为是否合规，由谁监督？答案是三个关键主体：

1. 街道办事处或乡镇政府——基层行政监管单位，负责指导业委会成立、调解物业纠纷；
2. 住房和城乡建设局（住建委）——主管物业行业的政府部门，有权对物业公司进行行政处罚；
3. 物价监管部门（发改委或市场监管局）——如果你怀疑物业乱收费，这里就是你的“武器库”。

举报之前先锁定责任部门，别把投诉信寄错地方，白忙一场。

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收集证据，打得准才打得狠

你想举报物业,光靠一张嘴说“他们太差了”可不行，法院讲证据，行政机关也讲事实，你要像侦探一样，把每一条问题都留下“铁证”。

✅常见证据类型包括：

• 拍照/视频：电梯停运、消防通道堵塞、公共区域脏乱差；
• 微信聊天记录：物业人员推诿扯皮的对话；
• 收费票据：对比合同约定与实际收费项目，是否存在擅自涨价；
• 业主联名签字：多人共同反映问题，更有说服力；
• 物业合同复印件：看看他们到底承诺了什么服务标准。

举个例子：你发现物业把小区空地划成停车场对外收费，但从没召开业主大会，也没公示收入去向，这不仅是违约，还涉嫌侵占业主共有收益，这时，你拍下停车收费杆的照片，调取进出车辆记录，再查查物业账目是否公开——这些，都是将来举报甚至起诉的关键筹码。

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四步走，合法“出招”

别冲动,按步骤来，才能事半功倍：

第一步：书面投诉给物业公司
先发一封正式的《整改建议函》，列明问题、附上证据，要求限期回复，这是为了证明你已尽到沟通义务，也为后续投诉留痕。

第二步：向街道办或社区居委会反映
带上材料去街道办物业管理科登记，他们有责任组织协调，必要时可推动召开业主大会或指导成立业委会。

第三步：向住建部门实名举报
登录当地住建局官网，找到“物业管理投诉”入口，上传证据材料，记得选择“实名举报”，这样处理进度可追踪，也能避免被当成匿名信忽略。

第四步：涉及收费问题，找市场监管局
如果物业没有公示收费标准，或强制捆绑收费（比如不交物业费就不给门禁卡），这已经违反《价格法》和《物业管理条例》，直接拨打12315或在线提交举报。

小贴士：所有投诉都要保留回执编号！这是你后续催办、追责的重要依据。

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以案说法｜老旧小区维权成功记

北京朝阳区某老小区,物业长期不维修水泵，导致高层住户每天晚上8点后就没水用，业主多次反映无果，物业反而说“设备老化，修不了”，几位热心业主联合起来，拍下停水视频、收集30户居民签名、调取物业合同中关于“保障基本生活设施运行”的条款，向区住建委提交了实名举报。

住建委介入调查后,发现该物业公司未履行合同义务，且未按规定进行年度服务质量评估，最终对其作出警告并罚款3万元的行政处罚，并责令限期整改，三个月后，新水泵安装完成，供水恢复正常。

这个案例告诉我们：团结+证据+依法路径=真正的改变。

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法条链接｜你不是在“闹事”，是在行使权利

• 《民法典》第942条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。
• 《物业管理条例》第41条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
• 《物业管理条例》第6条：业主对物业服务企业侵害自己合法权益的行为，有权向有关行政管理部门投诉，也可依法提起诉讼。
• 《价格违法行为行政处罚规定》第13条：物业公司不按规定明码标价，最高可处5000元罚款。

这些不是冷冰冰的条文,而是你手中实实在在的“法律盾牌”。

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律师总结｜维权不是对抗，而是重建秩序

很多业主觉得举报物业是“撕破脸”，怕以后被穿小鞋，但我要说：一个不敢被监督的物业，本身就不可信任，你不是在挑事，而是在推动小区回归应有的秩序。

记住三句话：

1. 情绪解决不了问题，证据才能推动改变；
2. 单打独斗难成事，团结业主才是力量；
3. 法律从不保护沉默的人，只回应行动者的声音。

物业本应是服务者,而不是“土皇帝”，当你拿起法律武器，不是为了报复，而是为了让家园变得更值得居住，从今天开始，别再默默忍受，一次合法的举报，可能就是整个小区翻身的起点。

你,值得一个更好的生活环境。

物业不作为、乱收费怎么办？手把手教你合法反击！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。