物业不作为、乱收费怎么办？教你三步合法回敬，别再忍气吞声！

你有没有遇到过这种情况——楼道灯坏了半个月没人修，电梯天天“罢工”，垃圾堆成山也没人管，可物业费却一分不少地催着交？更离谱的是，有些物业还擅自涨费、侵占公共收益，收了钱就“人间蒸发”，遇到这种糟心事，很多人第一反应是“投诉没用”“告也白告”，于是选择沉默、忍耐，但今天我要告诉你：你的每一次沉默，都是在给不法行为让路。

举报物业并不难，关键是要会举报、敢举报、依法举报，作为一名执业十几年的民商事律师，我见过太多业主因不懂法而吃哑巴亏，也见过不少通过合法途径成功维权的案例，我就手把手教你三步走，把物业该负的责任“砸”回他们自己头上。

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第一步：收集证据，别打无准备之仗

很多人一怒之下就去街道办、住建局闹，结果被反问一句：“你说物业不作为，证据呢？”当场傻眼。法律只认事实，不认情绪。

你需要收集哪些证据？

• 照片和视频：比如楼道积水、墙面脱落、电梯故障警示牌、垃圾堆积现场；
• 沟通记录：微信聊天截图、电话录音（提前告知对方“我在录音”）、书面投诉回执；
• 缴费凭证：证明你按时交了物业费,不存在违约；
• 公共收益线索：小区广告、快递柜、车位出租等收入去向不明的,拍下合同或公示信息；
• 会议纪要：业委会开会时关于物业服务质量的讨论记录。

这些不是“鸡毛蒜皮”，而是将来维权的“弹药库”。

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第二步：逐级投诉，找准“权力开关”

很多人只知道打12345，但效果有限，真正有效的投诉，必须精准投递到有监管权的部门。

1. 先找街道办或居委会
   这是最贴近基层的调解机构，可以组织业主与物业协商，虽然他们不能直接处罚物业,但能起到协调和督促作用。

2. 向区住建局（或房管局）物业科正式投诉
   这才是真正的“主管部门”，带上你的证据材料，提交书面《投诉函》，住建部门有权对物业公司进行约谈、责令整改,甚至记入信用档案。

3. 涉及乱收费？找市场监管局
   物业擅自涨价、强制捆绑收费、不开发票，都属于价格违法行为，拨打12315,要求物价监管部门介入调查。

4. 涉嫌侵占公共收益？可报警或提起民事诉讼
   小区广告、停车费等本应归全体业主所有，物业私自截留属于侵犯业主共有权,严重者可能构成职务侵占。

记住一句话：投诉不是发泄情绪，而是推动问题解决的工具，每一步都要留下痕迹，比如签收回执、保存通话记录。

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第三步：联合业主，从“单打独斗”到“集体发声”

一个人的声音容易被忽视，一群人的诉求却难以被无视，如果你发现不止你一个人不满，那就赶紧联系其他业主，推动成立或激活业主委员会。

没有业委会？那就发起联名信，至少要有10%以上业主签名，才能申请召开业主大会，一旦形成集体决议,你们就有权：

• 解聘现有物业；
• 重新招标选聘新物业；
• 要求审计公共收益账目；
• 甚至起诉原物业追回被侵占的资金。

我曾代理过一个小区案件，47户业主联合投诉两年未果，后来我们协助他们成立业委会，三个月内就换了物业，还追回了近80万元的公共收益。团结，永远是最有力的武器。

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以案说法：上海某小区业主成功维权实录

2022年，上海浦东某老小区业主多次反映物业不修化粪池、消防通道常年堵塞，甚至将地下车库租金收入据为己有，起初投诉石沉大海，直到一位退休教师牵头，组织20多位业主拍照取证、整理时间线，并向区住建委提交了长达23页的《物业履职失职报告》。

住建委立案调查后发现，该物业公司未按合同履行维修义务，且三年未公示公共收益，最终对其处以罚款3万元、限期整改、信用扣分处理，随后业主大会通过投票，依法解聘原物业，引入新公司，整个过程不到半年,小区环境焕然一新。

这个案子告诉我们：程序合法、证据充分、行动有序，普通业主也能打赢“物业战争”。

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法条链接：你手中的法律武器

• 《民法典》第284条：业主有权自行管理建筑物及其附属设施,也可委托物业服务企业或其他管理人管理。
• 《民法典》第942条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，维护维修公共部位,保障安全。
• 《物业管理条例》第41条：物业服务收费应遵循合理、公开原则,费用与服务水平相适应。
• 《物业管理条例》第54条：利用共有部分经营所得收益，属于业主共有,物业不得擅自处分。
• 《价格法》第40条：经营者不执行政府指导价、擅自设立收费项目,可处违法所得五倍以下罚款。

这些不是冰冷的条文，而是写给你我的“权利说明书”。

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律师总结：维权不是对抗，而是重建秩序

很多业主觉得“举报物业=跟物业撕破脸”，其实不然。真正的目的不是搞垮物业，而是倒逼它回归服务本质，一个健康的小区，需要物业尽责、业主监督、政府监管三方协同。

当你下次看到楼道灯又灭了，别只是嘟囔一句“这物业真差”，而是拿出手机拍张照，写封邮件，打个电话，或者拉几个邻居开个会。你迈出的一小步，可能是整个小区向前的一大步。

法律从不保护躺在权利上睡觉的人。
但只要你愿意站出来，光,就会照进来。

物业不作为、乱收费怎么办？教你三步合法回敬，别再忍气吞声！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。