物业不作为、服务差，该怎么投诉？投诉了也没用怎么办？

楼道灯坏了半个月没人修，电梯三天两头出故障，小区垃圾堆成山，保安大爷天天在门口打盹儿？更气人的是，你打电话给物业，对方轻飘飘一句“我们知道了”，然后就没下文了，交着不便宜的物业费，却享受着三流的服务,心里憋屈得不行。

这时候很多人第一反应是——忍一忍吧，反正又不是大事，可问题是，这种“小事”积累多了，就成了生活里的大雷，房子住着不舒服，生活质量直线下降，甚至安全隐患也在悄悄滋生，面对物业不作为，真没必要一味忍让，关键是要学会有理、有据、有节地投诉,把问题真正解决掉。

先别急着发火，搞清楚“谁该管什么事”

很多人一上来就去社区或者住建局闹，结果发现人家一句话就给打发了：“这是你们和物业公司之间的纠纷，得先协商。” 第一步很重要：明确责任归属。

物业服务合同是你和开发商或业委会签的（大多数是前期物业），里面写明了服务内容、标准和责任范围，比如保洁频率、安保巡查、公共设施维护等，如果物业连这些基本义务都没做到,那就是违约。

建议你先翻出《物业服务合同》或《业主手册》，把具体哪条没履行标出来，有了白纸黑字,你的投诉才有底气。

投诉要讲策略，分四步走才有效

别指望一次电话就能解决问题，正确的投诉路径应该是层层递进、留痕留证。

第一步：向物业公司书面反映
不要只是口头说，一定要用微信、邮件或纸质形式提交问题，并注明时间、地点、现象。“X栋3单元楼梯间照明灯自5月6日起不亮，多次报修无果，现正式提出整改要求。” 这一步是为了固定证据,证明你已尽到告知义务。

第二步：找业主委员会或居委会协调
如果你小区有业委会，直接提交书面材料请他们介入，没有业委会？那就去找居委会或街道办的物管科，他们有权组织调解会议,督促物业回应。

第三步：向行政主管部门举报
如果前两步石沉大海，就可以升级了，拨打12345政务服务热线，或者直接向当地住房和城乡建设局（住建委）的物业管理部门提交书面举报，记得附上照片、视频、沟通记录等证据。

这类部门对物业公司有监管权，严重情况下可以约谈负责人、记入企业信用档案,甚至限制其参与新项目投标。

第四步：法律手段兜底
当所有行政途径都无效，服务质量长期严重不达标,你可以考虑两种方式：

1. 集体维权：联合多位业主,通过业委会发起更换物业程序；
2. 起诉追责：以“未按约提供服务”为由，起诉物业公司,要求减免物业费或赔偿损失。

注意：单个业主起诉成本高、效果有限，最好是抱团行动,力量才大。

以案说法：一个小区如何“赶走”烂物业？

我曾代理过一个真实的案例，某老小区长期被一家老牌物业公司管理，环境脏乱、监控瘫痪、停车混乱，业主们年年投诉，但物业仗着“历史原因”拒不整改。

后来几位热心业主牵头,做了三件事：

一是挨家挨户收集问题清单，拍下200多张现场照片；
二是调取近三年的公共收益账目（广告、车位租金等），发现物业从未公示；
三是依法召开业主大会,投票表决解聘原物业。

在街道办监督下，成功选聘了新物业，原公司因存在侵占公共收益嫌疑,还被住建局立案调查。

这个案子告诉我们：沉默只会纵容，团结才能改变，哪怕是个老旧小区，只要方法对，也能打赢这场“民生保卫战”。

法条链接：你的权利，法律早就给你撑腰

• 《民法典》第九百四十二条：
  物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。

• 《物业管理条例》第三十五条：
  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

• 《民法典》第二百八十四条：
  业主有权依法更换物业服务企业或其他管理人。

这些不是摆设，而是你维权的“尚方宝剑”，尤其是“业主共同决定解聘物业”这一条,很多人根本不知道自己有这个权利。

律师总结：投诉不是目的，改善生活才是

说到底，投诉物业不是为了“出一口气”，而是为了让我们的居住环境变得更安全、更舒适、更有尊严，面对不作为的物业，别怕麻烦，也别觉得“小题大做”，每一份认真对待权利的努力,都在推动社区文明的进步。

你交的每一分物业费，都值得被尊重。
合理投诉不是对抗，而是唤醒责任。
当你开始行动,改变就已经在路上了。

下次再看到那盏迟迟不亮的楼道灯，别叹气，拿起手机，拍照、记录、投诉——从一件小事开始,夺回属于你的居住尊严。

物业不作为、服务差，该怎么投诉？投诉了也没用怎么办？，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。