物业不作为、乱收费怎么办？教你三步合法硬刚！

你有没有过这样的经历——小区路灯坏了半个月没人修，楼道堆满垃圾臭气熏天，物业费年年涨，服务却一年不如一年？更离谱的是，你找物业反映问题，对方一句“我们已经上报了”就打发你，连个后续都不给，这时候你是不是特别想骂人，又觉得投诉无门？

别急,今天我就以一个从业十几年的律师身份，手把手教你：怎么合法、有效、有理有据地投诉物业，不是靠情绪发泄，而是用对方法，让问题真正被解决。

先搞清楚：你到底在跟谁“斗”？

很多人一上来就说“我要投诉物业”，但其实你得先弄明白：你签合同的对象是谁？谁在收你的物业费？谁该对你负责？

前期是开发商选聘的物业公司,叫“前期物业服务企业”；后期如果成立了业主大会和业委会，那就是由业委会重新选聘或续聘的物业公司。无论哪种，只要它在提供服务、收你钱，就得履行合同义务。

如果你发现物业存在以下行为,那你完全有权投诉：

这些都不是“小事”，而是涉嫌违反《民法典》和《物业管理条例》的实质性违约行为。

投诉不是发朋友圈喊冤,也不是在业主群里吐槽几句就完事，要解决问题，得讲究策略，我总结了一个“三步走”法则：

没有证据,再有理也白搭，你要做的第一件事是：

这一步,决定了你后续投诉的分量。

不要一上来就去信访局大吵大闹,那样容易被当成“闹事的”，正确的路径是：

先向物业公司正式书面反映
写一封《关于要求整改物业服务问题的函》，列明问题、法律依据、整改期限，通过EMS邮寄（记得保留寄送凭证），这是“前置程序”，很多监管部门会看你有没有先跟物业沟通。
向街道办或乡镇政府投诉
根据《物业管理条例》，街道办对辖区内物业活动有监督管理职责，你可以带着证据材料去街道办物管科提交投诉，要求他们介入协调。
向住建局（房管局）物业科举报
这是主管单位，有权对物业公司进行行政处罚，如果物业存在违规收费、未备案、服务质量严重不达标等情况，住建部门可以责令整改、罚款，甚至纳入信用黑名单。
必要时向市场监督管理局举报乱收费
如果物业擅自涨价、强制收取不合理费用，属于价格违法行为，可拨打12315或登录全国12315平台举报。
最后一步：媒体曝光+法律诉讼
如果前面都无效，可以通过本地电视台民生栏目、微博热搜话题等方式适度曝光（注意不造谣、不辱骂），同时启动法律程序——起诉物业公司违约。

2022年,上海浦东某小区业主发现物业长期不公示公共收益，电梯广告、快递柜租金每年几十万去向不明，多位业主多次交涉无果，最终委托律师提起诉讼。

法院审理查明：物业公司未能提供完整账目，无法证明已将公共收益用于小区维护或返还业主，最终判决：物业公司十日内公示近三年收支明细，并退还部分公共收益至小区公共账户。

这个案子的关键点在于：业主掌握了充分证据，并通过法律途径主张权利，而不是停留在口头抱怨。

正如判决书中所说：“物业服务不是‘包工头式’管理，而是契约关系下的持续履约行为，任何漠视业主知情权与监督权的行为，均构成违约。”

别觉得法律离你很远,其实你每天的权利都在这些条文里写着：

《中华人民共和国民法典》第943条：物业服务人应当定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开。
《物业管理条例》第6条：业主享有知情权、监督权、参与权；第41条：物业服务收费应遵循合理、公开原则。
《物业服务收费管理办法》第11条：物业服务企业必须公示收费项目和标准，不得擅自增加收费项目。

这些不是摆设,是你维权的“尚方宝剑”。