买房利率怎么算？搞懂这几点，省下几十万真金白银！

站在售楼处,盯着那张密密麻麻的贷款方案表，心里直打鼓——“这利率到底是怎么算的？我每个月到底要还多少钱？为什么别人比我少还那么多？”

别急,今天我就以一个从业十几年的律师视角，带你一层层剥开“买房利率”这个看似复杂、实则有章可循的“洋葱”，咱们不讲术语堆砌，只说人话，掰开揉碎，让你真正看懂自己的房贷。

利率不是“固定值”，而是“组合拳”

很多人以为银行给的利率就是一个数字,4.2%”，其实不然，房贷利率是一个“动态组合”，它由三部分构成：

LPR（贷款市场报价利率）
这是央行每月公布的“基准价”，相当于整个房贷市场的“风向标”，目前LPR分为1年期和5年期以上两种，买房基本都用5年期LPR，比如现在是3.95%，这就是基础。
加点数（BP值）
银行会在LPR基础上“加点”，LPR+20个基点”，注意，这个“加点”一旦确定，在整个贷款周期内是固定不变的，哪怕LPR降了，加点也不变。
浮动周期
利率不是一成不变的，大多数房贷合同约定“每年重定价一次”，通常在你贷款发放日或每年1月1日调整，也就是说，如果明年LPR降到3.7%，你的利率也会跟着下调（前提是加点不变）。

举个例子：
你现在贷款100万，30年等额本息，当前LPR是3.95%，银行给你加20个基点，实际利率就是4.15%。

如果未来LPR降到3.65%，你的利率就变成3.85%，每月还款降到约4,680元，总利息能省下近8万元！

你以为利率只看银行政策？错，还有几个关键因素在背后悄悄发力：

别急着签合同！多跑几家银行比一比，有时候差0.2个百分点，30年下来就是十几万的差距。

很多人根本没注意还款方式的区别,稀里糊涂选了“等额本息”，结果多付不少利息。

还是刚才100万贷款的例子：

但你要问自己：能不能承受前两年每月六七千的还款压力？量力而行才是王道。

我有个客户张先生,去年在杭州买房，当时银行给的利率是LPR+55个基点，也就是4.5%，他觉得“大家都这样”，就没多问。

后来他朋友提醒他去其他银行对比,结果另一家银行只加20个基点，而且审批更快，他立马申请转贷，不仅利率降到4.15%，还把剩余贷款从30年缩短到25年，月供几乎没变，但总利息直接少了12万。

关键是——他原本签的合同里写明了“允许提前还款且无违约金”，这才顺利操作，要是合同里藏着“提前还款罚息”的条款，这笔钱就省不了。

你看,懂点法律和金融知识，真的能省钱。

《民法典》第六百七十条：
借款的利息不得预先在本金中扣除，利息预先扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
《中国人民银行关于调整住房信贷政策的通知》（2024年修订）：
首套住房商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR减20个基点；二套不低于LPR+20个基点。
《商业银行服务价格管理办法》第十一条：
商业银行应明确公示贷款利率、还款方式、提前还款条件等信息，不得设置不合理收费条款。

这些法条不是摆设,是你维权的“武器”，签合同前，一定要逐条核对利率、加点、重定价日、提前还款规则，白纸黑字写清楚，才不怕日后扯皮。