买房利率怎么算？搞懂这几点，月供少还几千块！

看中了一套房,首付攒够了，贷款也批了，结果签合同前一算月供，脑袋“嗡”一下——怎么比自己预想的多出好几千？其实啊，问题很可能就出在“利率”这两个字上。

很多人以为房贷利率就是银行说多少就是多少,其实没那么简单，今天我就用大白话，给你把买房利率这件事掰开揉碎讲清楚，让你在签贷款合同前心里有底，不被数字绕晕。

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房贷利率到底是怎么算出来的？

你要明白一点：现在全国绝大多数房贷利率都不是固定不变的，而是“LPR + 加点”模式。

什么是LPR？简单说，贷款市场报价利率”，每个月由央行授权全国银行间同业拆借中心发布一次，你可以把它理解成一个“基准价”，而“加点”呢，是银行根据你的信用、楼盘情况、当地政策、银行政策等因素额外加上的部分，这部分一旦确定，在整个贷款周期内是固定不变的。

举个例子：

• 当前5年期以上LPR是3.95%（2024年数据）；
• 银行给你加了50个基点（也就是0.5%）；
• 那你最终执行的利率就是：3.95% + 0.5% =45%。

注意！这个“加点”不会随着LPR变动而变，但LPR本身会变，所以如果你的贷款是“浮动利率”，那每年到了“重定价日”（通常是每年1月1日或贷款发放日），你的利率就会重新计算一次。

比如明年LPR降到了3.8%，那你新的利率就是3.8% + 0.5% = 4.3%，月供就会相应减少。

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等额本息 vs等额本金，哪种更划算？

很多人光看利率,却忽略了还款方式的影响，其实这两种方式，差的可不是一点点。

• 等额本息：每月还款金额一样，前期还的大多是利息，适合收入稳定、不想压力太大的人。
• 等额本金：每月还的本金一样，利息逐月递减，所以前期月供高，后期越来越低，总利息能省下好几万。

打个比方：贷款100万，利率4.45%，贷30年。

• 等额本息：月供约5,030元，总利息约81万；
• 等额本金：首月月供约6,736元，之后逐月递减，总利息约67万。

你看,光是换种还款方式，就能省下14万利息！相当于一辆车的钱。

别只盯着利率谈优惠,还款方式选对了，才是真正省钱的关键。

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这些细节，银行不会主动告诉你

1. 重定价日可以改：很多人默认是每年1月1日，但其实你可以申请改成贷款发放日，这样如果LPR下调，你能更快享受到优惠。

2. 加点数能谈：尤其是优质客户，信用好、流水足、有理财存款在该银行的，完全可以跟客户经理谈“少加几个点”，哪怕只少10个基点，30年下来也能省好几万。

3. 转贷可能更划算：如果你是几年前高位站岗的购房者，当时利率高达5.8%甚至更高，现在完全可以考虑“转贷”——通过经营贷或信用贷置换，虽然操作复杂且有风险，但在专业指导下，确实有人成功把月供从8000降到5000。

这点我后面要重点提醒风险。

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以案说法｜老张的“利率陷阱”

我有个客户老张,2021年买房时赶上了利率高点，首套房贷利率高达5.8%，当时他觉得“反正以后还能调整”，就没多问，结果两年过去了，LPR降了不少，他的利率却纹丝不动。

后来我们帮他查了合同,发现当初签的是“固定加点”，但加点值高达185个基点，明显高于同期平均水平，经过申诉和协商，我们成功推动银行重新评估了他的资质，最终把加点降到90个基点，利率降至4.85%，月供直接少了近700元。

这个案子告诉我们：合同签了不代表不能改，关键是你得知道哪里有问题。

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法条链接

根据《民法典》第六百七十条规定：“借款的利息不得预先在本金中扣除，利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”

《中国人民银行关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》以及《商业银行服务价格管理办法》明确规定，银行在提供贷款服务时，应充分履行告知义务，明示利率构成、计息方式、还款计划等重要信息，保障金融消费者的知情权与选择权。

根据《贷款通则》第十三条，贷款利率应根据中国人民银行规定的利率上下限确定，并在借款合同中明确载明。

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买房是普通人一辈子最大的一笔消费,而房贷利率，直接决定了你未来二三十年要为这套房多掏多少钱，它不是简单的“银行说了算”，而是可以通过了解规则、掌握技巧、主动谈判来优化的结果。

记住三句话：

1. 利率 = LPR + 加点，加点可谈，LPR会变；
2. 还款方式影响巨大，选对等于省钱；
3. 合同不是终点，而是起点，发现问题及时维权。

别让不懂利率,成了你多还几十万的理由，真正聪明的购房者，不只是会挑户型，更要会算账，毕竟，省下的每一分钱，都是你自己的生活底气。

我是律师老陈,下次咱们聊聊“提前还贷到底划不划算”，记得关注。

买房利率怎么算？搞懂这几点，月供少还几千块！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。