房屋购置税怎么算?买套房到底要多掏多少钱?

普法百科34秒前1

买房,是人生中的一件大事,很多人攒了多年首付,好不容易看中一套心仪的房子,结果一算税费,心里“咯噔”一下——怎么除了房款,还要额外交一大笔购置税?这笔钱到底怎么算的?有没有办法少交一点?今天咱们就掰开揉碎,把房屋购置税这件事讲清楚,让你买房前心里有底,不被数字吓退。

先说结论:房屋购置税,不是随便定的,也不是开发商说了算的,而是国家法律明文规定、按房子的实际评估价来计算的一种一次性税费。它跟你的购房性质(首套、二套)、房屋面积、所在城市,甚至房产类型都密切相关,搞懂它,不仅能避免多花冤枉钱,还能在谈判时掌握主动权。

房屋购置税怎么算?买套房到底要多掏多少钱?

购置税到底怎么算?公式拆解给你看

很多人以为购置税是按“合同总价”直接乘以一个百分比,其实没那么简单,关键在于三个要素:计税价格、税率、优惠政策。

  1. 计税价格从哪来?不是你签合同写的总价,而是税务局认定的“最低计税价格”,这个价格通常取两个值中的高者:

    • 网签合同上的成交价;
    • 当地税务部门公布的房屋评估指导价。

    比如你买个二手房,合同写300万,但当地同地段类似户型评估价是320万,那计税基础就是320万,这就是为什么有些人觉得“明明买得便宜,税却不少”。

  2. 税率是多少?谁来定?购置税的法定税率是3%—5%,但目前全国普遍执行的是优惠税率,由各地根据政策灵活调整,常见情况如下:

    • 首套房:
      • 面积 ≤ 90㎡:税率为1%
      • 面积 > 90㎡:税率为1.5%
    • 二套房:
      • 面积 ≤ 90㎡:税率为1%
      • 面积 > 90㎡:税率为2%
    • 三套及以上或非普通住宅:一般恢复到3%起,部分城市更高。

    注意!这里的“首套”“二套”是以家庭为单位,在全国范围内联网核查的,别想着换个名字就能“重新开始”。

  3. 举个真实例子更好懂:

    小王和妻子在杭州买首套房,面积105㎡,网签价420万元,当地评估价也是420万。

    • 因为是首套且面积超90㎡,适用1.5%税率。
    • 购置税 = 420万 × 1.5% =3万元

    如果这是他们的第二套房,同样面积,税率变成2%,就得交8.4万元——整整多了2.1万!

    所以你看,同样是420万的房子,因为“房票”不同,税费差出一辆车的钱。

哪些情况能减免?别错过这些“隐藏福利”

很多人不知道,购置税并不是铁板一块,有些特殊情形是可以减免的:

  • 夫妻更名、离婚析产:房子在夫妻之间过户,通常免征购置税(需提供结婚证、离婚协议等)。
  • 继承房产:法定继承人继承房产,免征购置税;但如果是赠与非直系亲属,就要全额缴税了。
  • 拆迁安置房:符合条件的被征收人购买安置房,超出原面积部分才需要缴纳购置税,原面积置换部分免税。
  • 人才购房补贴城市:比如长沙、南京等地对高层次人才有购置税补贴政策,最高可返还50%。

如果你正处在这些特殊情境中,一定要提前咨询当地税务局或专业律师,别白白多掏钱。


以案说法|一张离婚证,省下五万税

2022年,李女士在成都看中一套学区房,总价380万,面积110㎡,她原本名下有一套婚前房产,丈夫名下无房,如果以家庭名义购买,属于“二套房”,购置税要交7.6万元(2%)。

她的律师建议:先办理协议离婚,房产归男方,女方名下无房状态购入新房,享受首套房1.5%优惠税率。

操作后,购置税变为5.7万元,节省近2万元,虽然听起来有点“钻空子”,但在合法合规前提下,利用政策窗口期优化税务成本,并不违法。

不过提醒一句:这种操作有风险!比如再婚困难、财产纠纷隐患、政策随时可能收紧(已有城市限制“假离婚”),务必谨慎评估,切勿盲目效仿。


法条链接|白纸黑字,有据可依

  • 《中华人民共和国契税法》第三条规定:
    契税税率为百分之三至百分之五。……省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

  • 财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(2023年)明确:
    对于出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠,虽非购置税,但体现国家鼓励合理住房消费的导向。

  • 各地实施细则,如《北京市契税征收管理办法》《上海市个人住房房产税试点暂行办法》等,进一步细化了首套、二套认定标准及税率执行口径。


律师总结|买房不是拼手速,更是拼“懂规则”

购置税看似只是一笔附加支出,但它背后反映的是你对整个房产交易链条的理解深度,作为执业十几年的房产律师,我常对客户说一句话:“买错一套房,可能十年白忙;算错一笔税,也可能五年白攒。”

记住几个关键点:

✅ 购置税不是固定比例,而是动态计算,受面积、套数、城市政策三重影响;
✅ 计税价格≠合同价格,别被低价合同误导;
✅ 特殊情况如离婚、继承、拆迁,可能存在税收优惠空间,但必须依法操作;
✅ 最重要的——在签约前,务必让中介或律师帮你预审税务成本,别等到过户那天才傻眼。

最后送大家一句话:房子是用来住的,但每一分钱,都该花得明白、花得值得,了解规则,才能在人生的这场“大买卖”里,少走弯路,稳稳落子。

房屋购置税怎么算?买套房到底要多掏多少钱?,本文为合飞律师原创,未经授权禁止转载,个案情况不同,建议咨询专业律师制定方案。

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2025 10

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