契税怎么算？买套房多花几万冤枉钱？这些坑你必须提前知道！

大家好，我是你们身边那个总爱唠叨法律事儿的律师老张，今天咱们不聊合同纠纷，也不讲离婚财产分割，咱来聊点接地气的——买房交契税的事儿。

很多人以为，买房嘛，谈好价格、签完合同、付了首付，剩下的就是等交房、搬新家，美滋滋，可等到去办房产证那天，窗口工作人员一句：“请先缴纳契税。”不少人直接懵圈：啥？这又是个啥税？怎么算？凭空多出几万块？我是不是被“套路”了？

别急，今天我就用大白话，把契税这个“隐形门槛”给你掰扯清楚，让你在买房路上少踩雷、不多花一分冤枉钱。

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契税到底是啥？谁来交？为啥非交不可？

简单说，契税是你在拿到房子“所有权”的时候，向国家交的一笔“过户手续费”，它不是开发商收的，也不是中介赚的，是正儿八经的国家税收,属于财产转移税的一种。

关键点来了：契税由买房人承担，不管你是一手新房还是二手二手房，只要产权要从别人名下转到你名下，就得交契税，不交？对不起，房产证拿不到，房子就算你住了十年,法律上也跟你没半毛钱关系。

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契税到底怎么算？三句话讲明白

别被那些复杂的公式吓住，记住这三句话,你就赢了一半：

1. 契税 = 房屋成交价 × 契税税率
2. 税率不是固定的，看你是第几套房、面积多大
3. 首套、二套、非普通住宅，差别能差出一辆车的钱

来,举个实在例子：

小王在二线城市买人生第一套房，90㎡，总价200万。

• 首套房 + 面积 ≤ 90㎡ → 契税税率1%
  → 应缴契税：200万 × 1% =2万元

如果小王买的是120㎡，总价还是200万：

• 首套房 + 面积 > 90㎡ → 税率升到1.5%
  → 契税：200万 × 1.5% =3万元

要是这是他第二套房，哪怕只有80㎡：

• 二套房不论面积 → 税率一般为1%或2%（各地不同）
  → 按多数城市标准，税率2% → 契税4万元

看到没？同样是200万的房子，契税能从2万跳到4万，这一进一出,够你换台新家电了。

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还有哪些“隐藏变量”会影响契税？

别以为就看面积和套数,现实更复杂：

• 房屋性质：商品房、经济适用房、商铺、写字楼，税率都不同，比如商铺统一按3%收,不分首套二套。
• 地区政策：北京、上海、广州、深圳有自己的细则，比如北京对二套房非普通住宅（通常指面积超144㎡或单价过高），税率可能飙到3%。
• 核定价 vs 成交价：如果你合同写“阴阳合同”，想逃税？省省吧，税务系统会参考房管局的“核定价”（评估价）,哪个高按哪个收。
• 人才购房优惠：有些城市对高层次人才有契税补贴，甚至“先征后返”,记得主动问！

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以案说法：张姐差点多交5万契税

去年，客户张姐看中一套学区房，110㎡，总价420万，是她家第二套房，中介随口一句：“按2%交就行。”张姐信了，准备交8.4万。

结果我去查当地政策发现：这套房单价超过区域指导价，被认定为“非普通住宅”，二套非普住宅契税税率是3%，如果按420万算，得交12.6万——比预想多了整整4.2万！

我们立刻申请复核评估价，同时调取周边成交数据作对比，最终成功让税务部门重新核定为“普通住宅”，税率降回2%,帮张姐省下近4万块。

你看，一个认定差异，就是几万块的差距，普通人不了解政策，稀里糊涂就把钱交了,哑巴吃黄连。

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法条链接：契税的法律依据在哪？

根据《中华人民共和国契税法》第三条规定：

契税税率为百分之三至百分之五。
省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

简单翻译：国家给个范围（3%-5%），但具体收多少，由你所在的城市定，所以你看，为什么各地税率不一样？因为法律授权地方“因地制宜”。

而实际执行中，财政部、税务总局联合发文，对个人购买住房给予优惠税率（如1%、1.5%、2%），这才有了我们现在常见的“低税率”政策。

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律师总结：契税不是小事，细节决定成本

老张掏心窝子说几句：

1. 别信“大概”“差不多”：契税计算必须精确到每一套房、每一个政策节点，一张纸、一个数据,可能决定你多花几万。
2. 买房前务必做“税务尽调”：别只盯着房价和贷款，提前咨询税务部门或专业律师,确认税率档次。
3. 保留所有凭证：发票、合同、完税证明，一样都不能少，将来卖房时,这些直接影响你的个税抵扣。
4. 政策常变，关注动态：契税优惠不是永久的，比如2024年部分城市推出“满五唯一免征个税+契税补贴”,错过就没了。

买房是大事，每一分钱都来之不易，别让本该省下的契税，成了你幸福生活的“沉默成本”。

懂一点法律，不是为了钻空子，而是为了不让别人钻了你的空子。

我是老张，一个总想帮你把钱袋子捂紧点的律师,下期见。

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