上海离婚后多久可以买房？

上海离婚后多久可以买房？别急，先看这几种情况！

大家好，我是你们的老朋友，王律师，最近后台好多朋友问我，“王律师，我刚在上海办完离婚，现在手头有点闲钱，想赶紧再买套房，不知道行不行啊？有没有时间限制？”

这个问题，可不是一两句话能说清楚的，上海作为咱们国家的经济中心，房地产政策一直都是“与时俱进”，离婚买房这块儿，更是政策的重点关注区域，目的就是为了防范那些为了买房而“假离婚”的情况,保障房地产市场的稳定。

想知道离婚后多久能在上海买房，最核心的，是看你离婚前家庭的住房套数以及贷款记录情况,咱们分几种常见情况来说说：

1. 离婚前，夫妻俩都没有贷款买过房（也就是所谓的“无房无贷”）：这种情况下，理论上，离婚后，只要你符合上海的购房资格（比如社保或个税缴纳年限、户籍情况等），是可以马上买房的，因为离婚后，你们就变成了两个独立的家庭单位，如果双方都是上海户籍，离婚后各自都可以作为独立家庭购买一套住房（上海户籍单身可买1套），非上海户籍的话，就要满足通常的社保或个税缴纳满3年（现在可能是5年，具体以最新政策为准）等条件，这种情况下，时间不是主要限制，购房资格才是。

2. 离婚前，一方或者双方有过贷款买房记录（不管房子在谁名下，贷款是否还清）：这就比较复杂了，也是大家最常问到的，上海实行的是“认房又认贷”的政策，这里的“房”指的是家庭在上海的住房套数，“贷”指的是全国范围内的住房贷款记录（包括已结清的）。

   • 情况A：离婚后，房子判给了一方（或双方协商给了一方），并且贷款也归了这一方。另一方在离婚后，如果想买房，银行在审批贷款时，会看他/她个人名下是否有贷款记录。

     • 如果另一方在婚内没有作为主贷人或共同借款人贷过款，那么离婚后，他/她可能被认定为“无贷”，但“认房”方面，要看他/她离婚后名下是否有房，如果没房，理论上可以按首套房贷款政策买房，但这里有个关键点——上海市对于离婚人士购房，有一个“离婚追溯期”的说法，通常是3年，也就是说，离婚3年内买房,银行和交易中心可能会追溯你离婚前家庭的住房套数和贷款记录。
     • 如果离婚前家庭有过1次贷款记录，离婚后无房的一方，在3年内买房，可能会被认定为二套房，因为“认贷”认的是家庭（包括离婚前的家庭）的总贷款次数。
     • 如果离婚前家庭有过2次及以上贷款记录，那离婚后，无论哪一方，再想贷款买房，基本就会被银行拒贷了,因为大多数银行对个人或家庭的贷款次数限制在2次。

   • 情况B：离婚后，双方名下都没有房子，但一方或者双方在婚内有过贷款记录。这种情况下，因为“认贷”，即使离婚后没房，只要有过贷款记录（哪怕是婚内共同贷款，离婚后贷款归对方了），在3年内买房，申请贷款时很可能会被算作二套,首付比例和贷款利率都会高不少。

3. 离婚前，家庭已经有2套及以上住房了：这种情况下，无论离婚后房子怎么分，上海户籍的单身人士最多只能拥有1套住房，非上海户籍单身通常不能买房，离婚后如果分到房子的一方，名下住房套数已经达到或超过限购标准,短期内肯定是不能再买了。

划重点：上海对于离婚后购房的限制，核心在于“离婚追溯期”（目前是3年）内的家庭住房和贷款记录核查，不是简单地说“离婚后满X年就能买”，而是要看你离婚前的“家底”。

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以案说法：小张和小李的故事

说了这么多，可能还是有点绕,咱们来个例子：

小张和小李在上海结婚，婚后共同贷款买了一套房，房产证上是两个人的名字，贷款还没还清，后来因为感情问题，两人协议离婚，离婚协议约定，房子归小李所有，剩余贷款由小李继续偿还，小张名下无房,也无其他贷款记录。

问：小张离婚后，多久可以在上海买房？

答：

1. 购房资格：小张如果是上海户籍，离婚后作为单身人士，可以购买1套住房，如果是非上海户籍，需要满足社保/个税缴纳要求。
2. 贷款资格（关键）：
   • 因为小张在婚内和小李共同贷款买过房,所以他有了贷款记录。
   • 根据上海目前的政策，在离婚后的3年内，小张如果想买房，去银行申请贷款时，银行会追溯其离婚前家庭（即小张和小李）的住房贷款记录,这个家庭有过1次贷款记录。
   • 小张在离婚后3年内买房，即使名下无房，也可能被认定为“二套房”，首付比例（比如需要70%）和贷款利率都会按二套来算。
   • 如果小张离婚满3年之后再买房，银行可能就不会追溯那么远了（具体以银行当时政策为准），这时候他名下无房且（假设）贷款记录已结清或被认定为非本人主要负债，可能就可以按首套房的贷款政策来申请了（如果他此时仍符合购房资格的话）。

这个例子就很典型，说明了“认贷”和“追溯期”的影响，小张不是不能买，而是什么时候买、用什么成本买,差别很大。

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相关法条链接（请自行搜索以下官方文件最新版本）

1. 《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（通常简称“沪九条”、“沪十条”等，上海市政府及房管局会根据市场情况出台或调整）

   这个是上海房地产调控政策的核心文件，里面会涉及到限购、限贷的具体规定,包括对离婚人士购房的相关要求。

2. 《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的通知》（2021年1月21日 上海市住房和城乡建设管理委员会等联合发布）

   该通知中明确提出了“严格执行住房限购政策，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。” 这就是“离婚追溯期”的重要政策依据。

3. 中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知

   这类文件会规定全国层面的房贷最低首付比例、利率等,上海会在此基础上制定本地细则。

提示：房地产政策变动较快，以上文件请以政府官方网站发布的最新版本为准，在实际操作前,强烈建议咨询房地产交易中心和贷款银行。

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王律师总结

好了，上海离婚后多久可以买房”这个问题,王律师给大家总结几点核心：

1. 没有“一刀切”的时间：不是离婚后满1年或2年就一定能买,关键看你离婚前家庭的住房套数和贷款记录。
2. “离婚追溯期”是关键：目前上海执行的是离婚后3年内买房，会追溯离婚前家庭住房和贷款情况，这是为了打击“假离婚”购房。
3. “认房又认贷”：上海买房，既看你现在名下有没有房（上海范围内），也看你全国范围内有没有住房贷款记录（包括已结清的）。
4. 购房资格是前提：不管离婚多久，首先得满足上海的购房资格，比如户籍、社保/个税缴纳年限等。
5. “假离婚”风险大：千万别为了多买房或者享受首套房贷优惠去搞“假离婚”，法律上没有“假离婚”一说，离了就是真离，财产分割、子女抚养等都可能产生无法挽回的风险。
6. 具体问题具体分析：每个人的情况都不一样，最稳妥的办法是，在离婚前或离婚后打算买房前，带上自己的具体情况（比如婚史、房产套数、贷款记录、户籍、社保情况等），去当地的房地产交易中心咨询，或者直接联系银行的个贷部门，他们会给你更准确的答复，也欢迎来找王律师聊聊，帮你分析分析。 能帮到有需要的朋友，买房是大事，离婚更是人生大事，两者碰到一起，一定要慎之又慎，把政策研究透,必要时寻求专业人士的帮助。

如果大家还有其他法律问题，欢迎随时留言或私信我,咱们下次再聊！

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