买房税费怎么算？搞不清这些，多花几万块都冤得慌！

你是不是也有过这种经历？看中一套心仪的房子，跟房东谈好价格，正准备签合同的时候，中介突然来一句：“别忘了，还有契税、个税、增值税……” 啊？这么多税？不是说好了总价xxX万吗？怎么一眨眼又冒出几万块？

别急，这事儿我见得多了，作为从业十几年的房产律师，每天接待最多的咨询之一就是：“张律师，买套房到底要交哪些税？能不能少交点？” 今天我就用大白话，掰开揉碎给你讲清楚——买房税费到底怎么算？哪些能省？哪些必须交？

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买房税费，主要就这“三兄弟”

咱们先捋一捋,买房过程中最常见的三大税费是：

1. 契税—— 买房人自己掏腰包的“入场券”
2. 增值税及附加—— 卖方承担，但常常转嫁给你
3. 个人所得税—— 卖方的“利润税”，也可能让你买单

别被名字吓到,其实每项都有门道。

契税：看你是不是“首套”，以及房子面积

这是你作为买家必须交的一笔税，税率根据你名下有没有房、买的房子大小来定。

• 首套房：
  • 90㎡以下 → 税率1%
  • 90㎡以上 → 税率1.5%
• 二套房：
  • 90㎡以下 → 1%
  • 90㎡以上 → 2%
• 三套及以上（或非普通住宅）→ 统一3%

举个例子：你买个100㎡的二手房，总价400万，是首套房，那契税就是400万 × 1.5% =6万，如果是二套房，就得交8万了，差2万,够买辆小电驴了！

增值税及附加：房子满不满“五年”是关键

这个税本来是卖家交的，但现实中，很多房东直接把“满五唯一”作为卖房前提——为啥？因为不满五年,这笔税可不低！

• 房子产权满两年：免征增值税
• 不满两年：按全额的5.3%左右征收（5%增值税 + 0.3%附加）

比如你买个不满两年的房子，总价300万，那光增值税就得交300万×5.3% ≈9万！这笔钱谁出？合同没写清楚的话,最后往往是你背。

所以啊，看房时一定要问一句：“这房产证满两年了吗？”

个人所得税：卖方赚了多少，国家抽一口

正常情况下，个税是卖家交的，税率一般是差额的20%或全额的1%（各地政策略有不同）。

• 差额20%：（卖出价 - 原购房成本 - 合理费用）×20%
• 全额1%：直接按成交价1%收，简单粗暴

比如房东当年50万买的房，现在卖300万，中间装修花了20万，合理费用算30万，那差额就是220万，个税就是44万！太吓人了吧？所以大多数城市允许按1%核定征收，也就是300万×1%=3万,划算多了。

但注意！如果房子是“满五唯一”——也就是产权满五年，且是卖家家庭唯一住房，这项税全免！

这也是为啥“满五唯一”的房子特别抢手，不仅省税,还能砍价空间更大。

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你以为的“净价”，可能是“坑价”

很多人以为合同上写的总价就是最终支出,结果过户时才发现还要额外付几万甚至十几万的税。

记住一句话：“净价房”不一定真净，“包税”也不一定真包。

有些中介为了促成交易，会说“房东包税”，结果合同里写的是“税费由法律规定承担方支付”，等于啥也没包，等你交钱时才发现，增值税、个税全得你来扛。

所以签合同前，务必要求明确写清：“本次交易产生的所有税费由甲方（卖方）承担”或“乙方（买方）仅承担契税”。

否则，一纸合同,可能让你多掏一辆车的钱。

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以案说法：杭州小王差点多交12万税

去年杭州的小王看中一套学区房，总价420万，房东说“满五”，但没提“唯一”，小王觉得没问题,反正满五年就免增值税嘛。

结果过户时税务局说：这套房不是房东家庭唯一住房，个税要按差额20%算！房东当年买价才80万，差额340万，个税直接68万！房东当场翻脸：“我不卖了！”

最后协商改成按1%核定，但也得交4.2万，原本说好“税费自理”，结果合同没写清楚，小王被迫分担了一半，白白多掏2万多，加上契税6.3万,总共比预期多花了近9万。

如果当初律师介入审核合同，提前确认“满五唯一”并写入条款,这场纠纷根本不会发生。

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法条链接：这些规定你得知道

• 《中华人民共和国契税法》第三条：
  契税税率为百分之三至百分之五,但对居民住房需求保障可依法减征。

• 财税〔2016〕36号文规定：
  个人转让购买不足2年的住房，全额缴纳增值税；满2年免征。

• 国税发〔2006〕108号文明确：
  个人转让自用达5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

这些不是摆设，是你维权的“尚方宝剑”。

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律师总结：买房别只看房价，更要看“税价”

很多人买房只盯着单价和总价，却忽略了税费这一块“隐形成本”，在一线城市，一笔交易下来，税费动辄十几万，处理不当,相当于白干半年。

我的建议很实在：

1. 看房先问三句话：

   • 产证满五年了吗？
   • 是不是家庭唯一住房？
   • 税费怎么分担？写进合同了吗？

2. 合同必须写清“税责归属”,别听口头承诺。

3. 复杂情况请专业律师把关，几千块的咨询费,可能帮你省下几万块的税。

买房是人生大事，不该在“税费”这种基础问题上栽跟头，搞懂规则,才能把钱花在刀刃上。

别让“不懂税”,成了你买房路上最大的坑。

买房税费怎么算？搞不清这些，多花几万块都冤得慌！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。