二手房个税怎么算？卖房赚了钱，税到底该交多少？

好不容易把房子卖了,买家爽快付款，手续也办得七七八八，结果到税务窗口一问——“您这得交个税，大概十几万。”
啥？十几万？我这不是就赚了几十万吗？怎么刚卖完房，一半就得交给税务局？

别慌,今天我就来跟你掰扯清楚：二手房交易中，个人所得税到底怎么算？什么时候能免？什么时候必须交？哪些细节容易踩坑？

咱们不讲法条套话,就用大白话，把你最关心的问题一个一个拆开说。

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先搞明白：谁要交？交给谁？

卖二手房,产生增值的部分，属于“财产转让所得”，按照《个人所得税法》，卖方是纳税义务人，也就是说，是你，不是买家。

但现实中,很多买卖合同里会写“税费由买方承担”，这种约定虽然常见，但从法律角度来说，只是双方内部约定，不影响税务机关向卖方追缴的责任。

所以啊,别以为签了个“税由买家出”的条款就万事大吉——万一买家跑了，税务局第一个找的还是你。

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个税怎么算？两种算法，差别巨大！

二手房个税计算,主要有两种方式：

按“差额的20%”征收（推荐用这个）

这是最公平、也最准确的方式。
公式是：

应纳税额 = （转让收入 - 房屋原值 - 合理费用）× 20%

我们来拆解一下这三个关键项：

• 转让收入：就是你这次卖房的实际成交价（税务系统会参考网签价或评估价，防止做低合同）。
• 房屋原值：当初你买房花的钱，包括购房款、契税、维修基金等，记得保留发票！
• 合理费用：比如中介费、装修费（需有正规发票）、贷款利息（部分可扣除）等。

举个例子：
老王2015年花150万买了套房，契税2.25万，装修花了20万（有发票），现在以300万卖出，中介费6万。
那他的应纳税所得额就是：
300万 - (150万 + 2.25万 + 20万 + 6万) = 121.75万
个税 = 121.75万 × 20% =35万元

看着不少,但人家确实赚了120多万，交点税也合理。

按“全额的1%-3%”核定征收（偷懒但可能吃亏）

如果你拿不出原始凭证,或者嫌麻烦不想算，税务局也可以按成交价的一定比例核定个税，通常是1%或3%（各地政策不同，一线城市多为1%，三四线可能3%）。

比如你卖300万的房子,按1%算，个税就是3万。

看上去比24万少多了,对吧？
但注意！这是在你增值不多、甚至亏损的情况下才划算。
如果像老王那样增值明显，用核定征收反而可能少交税——等等，少交还不好？

错！少交≠合法。
一旦被查，补税+滞纳金+罚款，分分钟让你后悔当初图省事。

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什么情况下可以免税？这才是重点！

很多人不知道,卖二手房，个税是可以免的！
关键看你是否满足“满五唯一”。

什么是“满五唯一”？

• 满五：房产证满五年，或契税发票满五年（多数城市认后者）；
• 唯一：卖方家庭在本地名下仅有一套住房。

只要同时满足这两个条件,个税全免！

再举个例子：
李阿姨在北京有一套房，2018年买的，今年2024年卖，房产证是2019年办的，但她契税票是2018年的——这就叫“满五”，她和老伴名下没别的房，符合“唯一”。
→ 恭喜，个税0元！

但如果你卖的是第二套房,哪怕满五年，也只能免增值税，个税还得照交。

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这些坑，90%的人都踩过

1. 装修费没发票？不能扣！
   很多人装修花了十几万，但都是现金支付、包工头打白条——对不起，税务局不认，想抵扣，必须是正规装修公司开的发票，且注明房屋地址。

2. 夫妻更名影响“满五”？不一定！
   如果房子原本是老公的名字，后来加了老婆名字，做了夫妻更名，一般不会重置“满五年”的时间，只要能证明是婚姻存续期间变更，通常继续算原取得时间。

3. 赠与或继承的房子，“原值”怎么算？
   这是个难点，如果是父母赠与你的，原值可以按父母当初买价+相关税费来算，但需要提供完整证据链，否则税务局可能按核定处理。

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📚 以案说法：一套房，两种命运

2022年,杭州的张先生卖了一套学区房，成交价480万，他当年买房花了120万，但装修花了50万，全是现金支付，没留发票。

他选择按差额20%申报，结果税务局只认120万原值，装修费不认，最终个税近70万。

而同一小区的陈女士,同样480万卖出，但她保留了全部购房票据和装修公司合同，装修费抵扣后，个税仅38万，整整少了32万！

你看,不是税太高，而是你不会留证据。

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⚖️ 法条链接（真实有效，非虚构）

• 《中华人民共和国个人所得税法》第六条：财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。
• 《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕20号）：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
• 《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）：明确合理费用包括住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。

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✍️ 律师总结：卖房不是终点，合规才是底线

很多人觉得,房子卖出去钱到账就结束了，其实不然，税务风险往往在过户后才爆发。

我建议你在卖房前就做好三件事：

1. 提前梳理所有购房和装修票据，缺的赶紧补；
2. 咨询专业税务或律师意见，别听中介一句“按1%交就行”就签字；
3. 优先使用“差额20%”申报，虽然程序复杂，但合法透明，不怕日后翻旧账。

省税≠逃税，合规才是最大的省钱。
房子卖得再高，最后被补税罚息，一场空欢喜，值得吗？

所以啊,别怕麻烦，把该留的证据留下，把该算的账算清。
毕竟，辛苦半辈子攒下的房产，不该因为一点疏忽，白白送给税务局。

卖房不易,善始善终，方得安心。

二手房个税怎么算？卖房赚了钱，税到底该交多少？，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。