二手房个税怎么算？2024最新计算方法详解！

买房是人生大事,而交易二手房时，个人所得税（简称“个税”）往往是购房者最关心的问题之一，很多人对二手房个税的计算方式一知半解，甚至因此多交冤枉钱。二手房个税到底怎么算？哪些情况可以免征？我们就用最通俗易懂的方式，帮你彻底搞懂！

---

二手房个税怎么算？

二手房个税的计算方式主要有两种：差额征收和核定征收，具体采用哪种方式，取决于卖房人能否提供完整、准确的房屋原值证明。

差额征收（按利润的20%计算）

如果卖房人能提供购房发票、契税完税证明等原始凭证，证明房屋的买入价格，那么个税按照（卖出价 - 买入价 - 合理费用）×20%计算。

合理费用包括：

• 购房时的契税、印花税
• 装修费用（需提供正规发票，最高不超过买入价的10%）
• 贷款利息（如有）
• 中介费、公证费等交易成本

举例：

• 2018年买入价：100万
• 2024年卖出价：150万
• 合理费用（装修、税费等）：10万
• 应缴个税 = (150万 - 100万 - 10万) ×20% = 8万

核定征收（按总价的1%-3%计算）

如果卖房人无法提供完整的购房原值证明（比如老房子、继承房产等），税务机关会按照核定征收方式计算个税，一般是房屋成交价的1%-3%，具体比例由当地税务局规定。

举例：

• 房屋成交价：150万
• 当地核定税率：1%
• 应缴个税 = 150万 ×1% = 1.5万

---

哪些情况可以免征个税？

根据现行政策,符合以下条件之一的，可以免征二手房个税：

✅“满五唯一”：即房产证满5年，且是家庭唯一住房。
✅继承或赠与的房产（但再出售时可能需按差额征税）。
✅夫妻离婚析产（房产更名不征税）。

注意：如果房子不满5年，或者不是唯一住房，即使按差额征税，也可能比核定征收更划算，建议提前计算对比！

---

以案说法：个税计算实例分析

案例：张先生2015年以80万买了一套房，2024年以120万卖出，装修花费10万（有发票），中介费2万。

计算方式：

1. 差额征收

   • 应纳税所得额 = 120万 - 80万 - 10万（装修） - 2万（中介费） = 28万
   • 个税 = 28万 ×20% = 5.6万

2. 核定征收（假设当地税率1%）

   • 个税 = 120万 ×1% = 1.2万

如果张先生无法提供购房原值证明，核定征收更划算（1.2万＜5.6万）；但如果能提供完整票据，差额征收可能更省钱（比如装修费用较高时）。

---

法条链接

1. 《个人所得税法》规定，个人转让房产所得应缴纳20%个人所得税。
2. 《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）明确差额征收和核定征收的计算方式。
3. 各地税务局公告可能对税率、免征条件有细化规定，建议咨询当地税务部门。

---

律师总结

1. 优先选择差额征收（如能提供购房原值证明），尤其是装修费用较高的房产，可能比核定征收更省钱。
2. 尽量满足“满五唯一”，可免缴个税，省下一大笔钱。
3. 提前规划交易时间，如果房子快满5年，可考虑延迟交易以享受免税政策。
4. 咨询专业律师或税务师，不同城市政策有差异，避免因计算错误多交税。

最后提醒：二手房交易税务复杂，建议在签约前咨询专业人士，确保合法合规，避免后续纠纷！

---

（本文由专业律师团队原创，未经授权禁止转载）

二手房个税怎么算？2024最新计算方法详解！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。