买二手房要交多少税？个税计算有门道！

二手房个税怎么算？一篇讲透省钱技巧！

最近有朋友问：“买二手房时，卖家说个税要我承担，这钱到底该谁出？怎么算的？”二手房交易中的个人所得税（简称“个税”）一直是买卖双方博弈的焦点，今天就用大白话拆解清楚，教你合理避坑！

个税到底谁该交？

法律上，个税是卖方因出售房产获利而缴纳的税，但现实中，卖家常通过“净得价”方式将税费转嫁给买家，所以签合同前务必明确约定税费分担，避免扯皮！

个税怎么计算？两种方式

1. 差额20%征收（最常见）
   公式：（卖出价－原值－合理费用）×20%

   • 原值：买房时的发票价或契税完税价
   • 合理费用：装修费（需发票）、贷款利息、中介费等
     举例：房子原值100万，卖出200万，装修费20万（有发票），则个税=（200万-100万-20万）×20%=16万

2. 全额1%-3%核定征收
   若卖家无法提供原值凭证（比如继承或赠予的房产），则按总价的1%-3%征税，具体比例由地方定（如北京为1%）。

免税“神操作”

1. 满五唯一：房产证满5年且是家庭唯一住房，免个税！
2. 继承/离婚分割：这类过户后再出售时，原值按上一手取得方式计算（如继承按被继承人买入价算）。

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以案说法：卖家隐瞒“非唯一住房”，买家多掏10万税

2022年上海某案例：买家李女士签合同时，卖家口头承诺“满五唯一”，但过户时发现卖家另有房产，导致个税从变为差额20%（多缴10万），法院判决：卖家构成欺诈，赔偿买家损失。
律师提醒：务必让卖家签署《住房情况承诺书》，并拉取房产证明！

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法条链接

1. 《个人所得税法》第三条：财产转让所得适用20%税率。
2. 《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的通知》（国税发〔2006〕108号）：明确差额征税规则及免税条件。

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律师总结：3个动作省下冤枉钱

1. 查清房源性质：要求卖家提供房产证、购房发票，确认是否“满五唯一”。
2. 合同明确税费：写清“税费由XX承担”，避免卖家临时甩锅。
3. 留存证据：装修发票、贷款记录等合理费用凭证，可能帮你省下几万块！

二手房个税不是“固定成本”，懂规则才能谈判占优！有具体问题,欢迎私信咨询。

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