买房路上坑太多？律师教你避雷指南！

买房前必做的5个“法律体检”

1. 查清产权性质：商品房、经适房、小产权房交易规则天差地别，比如小产权房无法过户，买了可能钱房两空。
2. 核实卖家身份：房产证名字≠真房主！务必核对身份证、结婚证（若已婚需配偶签字同意），曾有案例：儿子偷卖父母房，买家因未核实家属意见被判合同无效。
3. 查抵押与查封：房产局拉《不动产登记簿》，看清是否有银行贷款抵押、法院查封，别等到付完首付才发现房子要被拍卖！
4. 学区房陷阱：合同里必须写明“带某某学校学位”，口头承诺无效，某中介用“临近名校”忽悠买家，最终孩子无法入学引发诉讼。
5. 物业欠费黑洞：要求卖家结清物业费、水电费，否则你可能要替前房东背债。

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以案说法：签了合同却过不了户？

案例：2022年杭州张女士购入一套二手房，付完定金才发现房子被卖家抵押给民间借贷公司，因债务纠纷被查封，卖家玩失踪，张女士陷入长达2年的诉讼。

律师拆解：

• 错误操作：轻信中介“抵押不影响交易”的说法，未做产权调查。
• 正确姿势：应在签合同前要求卖家出具《还款解押承诺书》，并约定“资金监管账户”——首付由银行托管，过户成功才放款给卖家。

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法条链接：这些规定能救你

1. 《民法典》第406条：抵押房可交易，但抵押权人有权要求卖家优先还债，不查清楚？你的购房款可能变成替卖家还债！
2. 《城市房地产管理法》第38条：查封房禁止转让，签了合同也无效。
3. 最高法司法解释：卖家故意隐瞒房屋瑕疵（如凶宅、违建），买家可要求退房+赔偿。

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律师总结：记住3个“绝对不”

1. 绝对不轻信口头承诺：所有条款写入合同，包括学区、装修标准、户口迁出时间。
2. 绝对不省调查费：花500元请律师查档，比赔50万更划算。
3. 绝对不私下交易：哪怕亲戚卖房也要走资金监管，人性经不起金钱考验。

买房不是买白菜，法律防线筑得牢，才能住得安心、睡得更香！

（注：本文系基于真实办案经验原创，转载需授权。）

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