契税怎么算的？买套房到底要多掏多少钱？

看中了一套心仪的房子，价格谈得差不多了，结果中介一开口：“别忘了还有契税哦。”你心里咯噔一下——这契税到底是按什么算的？是固定金额？还是跟房价挂钩？为什么别人买同样的小区,交的契税却不一样？

今天咱们就来把“契税”这个事儿掰开揉碎，讲个明明白白，毕竟，买房是人生大事,每一分钱都得花得清清楚楚。

---

契税不是“一刀切”，它是“看人下菜碟”

很多人以为契税就是房价乘以一个固定比例，比如3%或5%，其实没那么简单。契税怎么算，关键看三个核心要素：房屋性质、购房套数、面积大小。

我们一个个来说。

房屋性质，普通住宅和非普通住宅的税率就不一样，比如在北京，建筑面积超过144㎡的房子就算“非普通住宅”，哪怕你是首套房,税率也会高一些。

购房套数，这是影响契税最大的变量之一,简单说：

• 首套房：最优惠！90㎡以下，契税只要1%；90㎡以上，一般是1.5%。
• 二套房：政策收紧一点，90㎡以下1%，90㎡以上2%。
• 三套及以上：不管你面积多小，基本统一按3%征收。

地区差异，全国没有统一的契税标准，各地可以根据实际情况调整，比如上海、深圳对非普通住宅的认定标准就比三四线城市严格得多。

举个例子你就懂了：

小王在杭州买首套房，总价300万，面积85㎡，属于普通住宅，那他的契税就是300万×1% = 3万元。
而老李在同一城市买第二套房，同样是300万，但面积100㎡，就得按2%交，也就是6万元——整整多出一倍！

所以你看，契税不是随便定的，它背后是一整套政策逻辑：支持刚需、抑制炒房、调节市场。

---

以案说法：一套房引发的家庭“税务焦虑”

去年，我接待过一对年轻夫妻，他们攒了几年钱，在南京买了人生第一套房，总价280万，面积98㎡，签完合同后，中介通知他们准备缴纳契税约4.2万元（按1.5%计算），两人当场愣住：“不是说首套房优惠吗？为啥不是1%？”

我一看情况就明白了——他们的房子面积超过了90㎡，虽然是首套，但不符合“90㎡以下1%”的条件，只能适用1.5%的税率。

更让他们意外的是，这套房因为所在区域容积率较低，被划为“非普通住宅”，虽然最终仍按1.5%执行，但如果未来政策收紧,可能面临更高成本。

这个案子让我感触很深：很多人直到缴税那一刻才第一次认真了解契税规则，而这一课,往往代价不小。

---

法条链接：契税是怎么“合法定价”的？

根据《中华人民共和国契税法》第三条规定：

契税税率为百分之三至百分之五。
省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）明确了对个人购买住房的契税优惠政策：

• 首套房：
  • 面积≤90㎡：按1%征收
  • 面积＞90㎡：按1.5%征收
• 二套房：
  • 面积≤90㎡：按1%征收
  • 面积＞90㎡：按2%征收
• 三套及以上：统一按3%及以上征收

这些文件构成了目前全国大多数城市执行契税政策的基础依据。

---

律师总结：契税不是“附加费”，而是“政策语言”

作为从业十几年的房产律师，我想告诉你：契税从来不只是一个数字，它是国家调控楼市的“温度计”，也是你购房资格的“体检报告”。

你在交契税的时候，其实是在接受一次“政策审查”：你是刚需还是改善？是自住还是投资？这套房子是否符合城市规划导向？

别再把它当成一笔“不得不交的冤枉钱”，提前了解规则，合理规划购房时机与户型选择,完全可以在合法范围内省下几万甚至十几万。

记住一句话：买房之前先算税，算清契税不踩坑。

下次当你站在售楼处签合同前,请务必问清楚三个问题：

1. 这套房属于普通住宅吗？
2. 我的购房记录会影响税率吗？
3. 当地最新的契税执行标准是什么？

把这些搞明白了，你才算真正拿到了“入场券”。

毕竟，安家不易，每一分支出,都值得被认真对待。

契税怎么算的？买套房到底要多掏多少钱？，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。