怎么换掉不靠谱的物业？业主大会开不了，业委会选不出怎么办？

你有没有遇到过这种情况——小区电梯三天两头坏，垃圾堆成山没人清，保安大爷天天在门口晒太阳，投诉电话打了一箩筐，物业却永远“正在处理中”？更气人的是，物业费年年涨，服务却一年比一年差，这时候你是不是特别想问一句：这物业，到底能不能换？

别急,今天咱们就来聊聊这个让无数业主又爱又恨的话题——怎么合法、有效地换掉一个不作为的物业公司。

咱得认清一个现实：换物业不是你想换，想换就能换，这不是个人恩怨，也不是靠几个业主在群里骂几句就能搞定的事，它是一套有法律依据、有程序要求、需要集体行动的系统工程。

谁说了算？业主才是“老板”

根据《民法典》和《物业管理条例》，小区的真正主人是全体业主，换句话说，你是房东，物业只是你请来的“管家”，既然是雇来的，干得不好，当然可以辞退。

但关键问题来了：怎么辞退？

最核心的方式就是——召开业主大会，投票表决是否解聘原物业，并选聘新物业。

听起来简单,但实操起来，难就难在“组织”两个字。

很多小区常年开不了业主大会,为啥？因为没人牵头，有人捣乱，或者开发商遗留问题太多，更有甚者，老物业背后还牵扯着某些利益关系，压根不想走。

别慌,我给你理清楚思路，分三步走，稳扎稳打：

第一步：成立或激活业主委员会（业委会）

这是最关键的一步,没有业委会，业主大会很难合法召集，业委会是业主的代表机构，有权组织投票、谈判、签合同。

如果你的小区还没有业委会,那就得先推动成立，需要满足一定比例的业主联名申请，然后由街道办或居委会指导筹备，过程中可能会遇到阻力，比如开发商阻挠、部分业主冷漠，但只要依法推进，就有希望。

第二步：召开业主大会，表决解聘与选聘

业委会成立后,就可以组织召开业主大会（可以线上+线下结合），议题明确：是否解聘现有物业？是否选聘新物业？

这里要注意一个法律门槛：必须经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且其中过半数同意，才能通过解聘决定。

也就是说,不是你一个人说了算，也不是几个热心业主就能定局，得大多数人点头才行。

第三步：公开招标，选聘新物业

一旦投票通过,业委会就可以启动公开选聘程序，可以邀请多家物业公司投标，比服务、比价格、比口碑，最终选出一家签合同，报主管部门备案。

整个过程要透明,避免“暗箱操作”，否则容易引发新的矛盾。

业委会迟迟成立不了？
别等！你可以联合其他业主先发起“业主联名提议”，要求街道办介入督促成立筹备组，必要时可向住建部门投诉。
老物业赖着不走？
这是常见戏码，有些物业被炒了还霸占办公用房、拒不移交资料，这时候就得动真格的了——发律师函、申请行政调解，甚至起诉到法院，要求强制退出。
新旧交接混乱？
建议在合同中明确“交接条款”，包括财务账目、设备清单、业主信息等，最好有第三方见证，避免扯皮。

杭州西湖区有个老小区,物业长期服务不到位，楼道灯坏了半年没人修，监控全瘫，业主怨声载道，但前几届业委会都因内斗解散，换物业一直搁浅。

直到2022年,几位年轻业主牵头，联合30%以上业主签名，向街道申请重启业委会选举，经过三个月筹备，新业委会成立。

他们做了三件事：

原物业起初拒绝撤离,还扬言“你们没资格赶我”，业委会果断发律师函，并向住建局举报其多项违规行为，最终在法院强制执行下完成交接。

现在这个小区不仅环境焕然一新,物业费收缴率反而从60%提升到了95%，业主们感慨：“原来我们真的能当家作主。”

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：
选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》第十一条、第十二条：
明确业主大会职权及表决程序，强调业主可通过业委会行使管理权。
《住房和城乡建设部关于加强住宅物业管理工作的通知》（2021年）：
鼓励各地推动业委会规范化建设，支持业主依法更换不合格物业企业。

换物业,本质是一场权利觉醒与集体行动的胜利，它考验的不仅是法律知识，更是邻里之间的信任与协作。

✅ 你不是孤军奋战，每个业主都是潜在盟友；
✅ 程序正义比情绪宣泄更重要，依法依规才能走得远；
✅ 业委会不是万能的，但没有业委会，寸步难行。

如果你正被糟糕的物业困扰,别再默默忍受，从拉微信群开始，从收集签名起步，一步一步往前推，法律站在你这边，阳光终会照进那个常年昏暗的楼道。

你不必做英雄，但你可以成为改变的起点。

怎么换掉不靠谱的物业？业主大会开不了，业委会选不出怎么办？，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。