二手房过户费怎么算？搞不清这些，多花几万都冤得慌！

看中一套心仪已久的二手房，谈好价格、签了合同，正准备欢欢喜喜办过户，结果中介或房管局一算费用，脑袋“嗡”一下——怎么比预想的贵这么多？明明房价才150万，过户费加税直接多了五六万？这时候才意识到：哎哟，原来过户不是“交个钱拿个证”那么简单！

别急，今天咱们就来掰开揉碎讲清楚——二手房过户费到底怎么算？哪些该你出？哪些能省？哪些坑千万不能踩？

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过户费≠一个数，它是“一篮子费用”的总和

很多人以为“过户费”就是去不动产中心交一笔钱，其实大错特错，所谓的“二手房过户费”，其实是税费+登记费+中介服务费等一堆费用的统称,它主要包括以下几个部分：

契税（买方承担）

这是最大头的一块,按房屋面积和是否首套房来定：

• 首套房 ≤90㎡：税率1%
• 首套房 ＞90㎡：税率1.5%
• 二套房 ≤90㎡：税率1%
• 二套房 ＞90㎡：税率2%
• 三套及以上：统一3%

举个例子：你买的是100㎡的二手房，是你的第二套房，那契税就是总价×2%，如果房子卖180万，光契税就得交3.6万！

增值税及附加（一般由卖方承担，但常转嫁给买方）

如果房子不满两年，卖方要交5.6%左右的增值税及附加（5%增值税 + 0.6%城建教育附加）。
满两年的房子,免征增值税。

比如房子卖200万，不满两年，这一项就要交约11.2万！这笔钱理论上是卖家出，但现实是——很多卖家直接把税费打包进房价，或者在合同里写“所有税费由买方承担”，那你可就“背锅”了。

个人所得税（卖方出，但也可能转嫁）

如果房子不是“满五唯一”（即产权满五年且是家庭唯一住房），卖方要交差额的20%个税，或按总价1%-3%核定征收。

比如房子当初买价80万，现在卖200万，差额120万，20%就是24万！这数字吓人吧？所以很多老房子即使地段好，也难出手,就是因为个税太高。

但现实中，不少卖家会要求买家“包税”，也就是你不仅要付房款,还得替他交这笔巨款。

登记费+测绘费+评估费等杂费

• 不动产登记费：住宅80元/套，非住宅550元
• 测绘费、评估费：几百到一千不等，现在很多地方已取消
• 贷款还要做评估，银行指定机构，费用大概500-1000元

这些看似不多,但加起来也是小几千。

中介费（买卖双方协商）

通常为成交价的1%-3%，有些中介搞“各付1%”，有些则是买家全包，别小看这1%，150万的房子就是1.5万起步。

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谁出钱？合同说了算！

法律上，契税归买方，增值税和个税归卖方，但！现实是——谁强势谁不掏钱。

很多房东挂牌时直接写“净收价”，意思是我卖180万，一分不多拿，所有税费你买方搞定，你要是不接受,隔壁有人愿意接盘。

在签合同前,一定要问清楚：

• 房子是否“满两年”？是否“满五唯一”？
• 税费由谁承担？有没有“包税”条款？
• 中介费怎么分摊？

建议：白纸黑字写进合同！别听中介口头说“惯例都是买家出”,到时候扯皮你就傻眼了。

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以案说法｜买家替卖家交了22万个税，后悔都来不及

张女士在深圳看中一套学区房，业主老李报价580万，说是“净收价”，中介解释：“这价格不含税，你得自己承担税费。”张女士心想，总价不算离谱,就签了合同。

过户时一算：房子不满五年，非唯一，个税按差额20%算，竟高达22万！加上契税、增值税,她总共多花了近30万。

她回头找老李理论：“你说净收，怎么还让我交这么多？”老李两手一摊：“合同写了‘交易产生的一切税费由买方承担’，你自己没看清楚怪谁？”

法院最终判决：合同约定优先，张女士败诉，她多花的30万,一分钱都没要回来。

这个案子提醒我们：“净收价”三个字背后，可能是几十万的坑！

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法条链接｜这些规定你必须知道

1. 《中华人民共和国契税法》第四条
   契税的计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,买受人为纳税义务人。

2. 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
   个人转让购买不足2年的住房，全额缴纳增值税；满2年免征。

3. 《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例
   个人转让自用达五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,暂免征收个人所得税。

4. 《民法典》第五百零九条
   当事人应当按照约定全面履行自己的义务，合同明确约定税费承担方式的,依约定执行。

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律师总结｜过户前不做这三件事，等于主动送钱

作为从业十几年的房产律师，我见过太多客户因为不懂过户费，白白多花几万甚至几十万，临走前送你三个“保命建议”：

✅第一，查清房子“底细”再出价
一定要查清房子是否“满两年”“满五唯一”，这两点直接决定税费多少，让卖家提供原购房发票、契税票、户口本等资料,核实信息。

✅第二，合同写清“谁出税”
不要轻信口头承诺，必须在合同中明确：“本次交易产生的契税、增值税、个人所得税由哪一方承担。”避免“一切税费由买方承担”这种模糊表述。

✅第三，别怕砍价，税费也能谈
你以为房价谈好了就完了？其实税费分摊才是谈判关键，你可以跟卖家说：“你要净收580万，那税费太高我承担不起，不如你让点价，咱们各付各的税。”往往能省下几万块。

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说到底，买房是大事，过户是最后一关。
过好了，安居乐业；过不好，花钱买气。
别让一笔糊涂账,毁了你半辈子的积蓄。

下次签合同前，记得把这篇文章甩给中介——
“这上面写的，咱们一条一条对！”

二手房过户费怎么算？搞不清这些，多花几万都冤得慌！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。