墙壁发霉怎么办？别急，先搞清责任归属再动手！

某天早上起床,突然发现客厅墙角一片黑斑，摸上去还有点湿，凑近一闻，一股霉味直冲脑门？或者刚搬进新租的房子没多久，卧室的墙皮开始起泡、脱落，一看——全是霉菌，这时候很多人第一反应是：“赶紧擦掉！”“找物业来修！”但等等，先别急着动手，也别急着吵架。墙壁发霉这事，看似是个生活小问题，背后可能藏着法律责任的大坑。

我经常接到这类咨询：“律师，我家墙发霉了，房东不修，我能自己扣房租吗？”“装修才两年，开发商说过了保修期，这算不算推卸责任？”说实话，这些问题问得都挺实在，但答案可没那么简单。

咱们得搞清楚一个核心问题：发霉的原因是什么？是因为楼上漏水？外墙渗水？通风不良？还是施工质量不过关？不同的原因，责任主体完全不同。

如果是楼上住户水管破裂导致你家墙面受潮发霉,那责任在楼上邻居，你可以要求他赔偿损失并修复；如果是外墙防水层老化，属于公共区域问题，那物业公司有维护义务；但如果你是租客，长期不开窗、不通风，导致室内湿气积聚发霉，那责任可能就得你自己承担了。

还有一种常见情况：刚装修完的新房，入住不到一年就大面积发霉，这时候很多人以为是材料问题，其实更可能是施工工艺不到位，比如防水没做彻底，或者墙体未干透就刷漆，这种情况下，如果还在质保期内（通常防水工程质保5年），开发商或装修公司必须负责维修。

说到这里,很多人会问：“那我怎么证明不是我的责任？”记住四个字：保留证据，第一时间拍照、录像，记录发霉的位置、面积、严重程度；必要时请专业机构做“霉变成因鉴定”；同时书面通知物业、房东或开发商，并保留沟通记录，这些在未来维权时都是关键证据。

另外提醒一句：别擅自撬墙、砸地、自己维修，你以为是在止损，结果可能被反咬一口说你扩大损失，最后赔了夫人又折兵。

以案说法：租客自掏腰包除霉，反被房东索赔两万？

去年我代理过一个案子,特别典型，租客小李租了一套老小区的房子，住了半年后发现次卧墙面大面积发霉，他自己花了三千多请人做了防霉处理，结果退租时，房东不仅不退押金，还告他“擅自改造房屋结构”，索赔两万元。

我们调取了当时的照片和维修单据,发现发霉主因是外墙雨水渗透，属于房屋本身质量问题，根据《民法典》第七百一十二条，出租人应当保证租赁物符合约定用途，最终法院判决房东退还押金，并自行承担维修责任，小李虽然赢了官司，但折腾了大半年，身心俱疲。

这个案子告诉我们：遇到发霉问题，先沟通、再行动，千万别图省事自己搞定。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》第七百一十二条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
第七百一十三条：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
《建设工程质量管理条例》第四十条：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。

律师总结：

墙壁发霉不是小事,它既是生活质量问题，也可能演变成法律纠纷，面对这种情况，记住三步走：第一步，查明原因；第二步，固定证据；第三步，依法主张权利。无论是房东、租客还是业主，都要理性对待，别让一堵“霉墙”毁了邻里关系，更别让自己白白吃亏。
解决问题的前提，是分清责任。别让沉默变成默认，也别让冲动代替思考，该说话时说话，该出手时——先取证，再出手。

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