买房首付到底怎么算？90%的人都没搞明白！

首付怎么算？手把手教你避开购房陷阱

最近有朋友问我：“首付不是房价的30%吗？为啥我买100万的房子要交40万？”其实啊，首付的计算远不止“总价×比例”这么简单，今天咱们就用大白话，把这事儿掰扯清楚。

首付的“官方公式”
首付=房屋总价×首付比例，但这里藏了三个关键变量：

• 贷款类型：商业贷款首套通常30%（部分城市25%），公积金贷款最低20%；
• 评估价陷阱：银行按评估价放贷（可能低于成交价），比如100万的房子评估90万，贷款63万（90万×70%），你的首付就得37万（100万-63万）；
• 二套房/非普宅：首付可能飙升到50%-80%，北京一套500万的“非普通住宅”，首付就得400万（80%）！

容易被忽略的成本
首付之外，还要预留：

• 契税（1%-3%）、中介费（1%-2%）、维修基金（几十/㎡）；
• 开发商“首付分期”可能有隐藏利息，签合同前务必算清总账。

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以案说法：首付少算5万，多赔20万违约金？

2022年深圳有个真实案例：小李看中一套450万的房子，中介说“首付30%只要135万”，结果银行评估价仅400万，贷款280万（400万×70%），实际首付变成170万（450万-280万），小李钱不够想退房，却被开发商以“违约”扣了20万定金。

律师分析：

1. 中介未告知评估价风险，存在过错；
2. 购房合同若写“首付以银行贷款批复为准”，小李很难维权；
3. 关键教训：签合同前必须让中介书面确认“首付兜底金额”。

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法条链接：这些规定保护你的首付

1. 《关于规范购房融资和反洗钱工作的通知》（住建部2017年）：严禁开发商、中介提供“首付贷”；
2. 《商品房销售管理办法》第22条：未标明首付计算方式的广告可投诉；
3. 《民法典》第496条：格式条款中加重买方责任的无效（如“贷款不足需3日内补首付”）。

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律师总结：首付避坑三步走

1. 提前验资：让中介拉银行预评估，别轻信口头承诺；
2. 合同加“缓冲条款”：写上“若贷款不足，可无责退房”；
3. 留足安全边际：首付预算=理论首付+评估价差额+5万杂费。

买房是人生大事，首付算错可能赔光积蓄。法律不保护“我以为”，只保护“白纸黑字”，如果拿不准，花500元找律师审合同，比赔20万划算多了！

（注：本文数据参考2024年最新政策,具体以当地为准）

买房首付到底怎么算？90%的人都没搞明白！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。