房贷怎么算？月供多少才合理？提前还贷到底划不划算？

普法百科1个月前 (12-25)3

站在售楼处,看着沙盘心潮澎湃，可一坐下来算月供，整个人就冷静了——“我每个月工资才一万，这房贷要还七千，饭还吃不吃？”别慌，今天咱们不讲晦涩的金融术语，也不甩一堆公式糊弄你，作为干了十几年房产案子的律师，我来给你掰开揉碎讲清楚：房贷到底怎么算？月供怎么才算合理？提前还贷是聪明还是踩坑？

先说核心逻辑：房贷不是银行施舍，也不是天上掉馅饼，它是一笔长期债务，而计算的关键就三个字——本金、利率、年限。

打个比方,你想买一套总价300万的房子，首付三成就是90万，那贷款210万，这笔钱你打算分30年还清，也就是360个月，这时候银行告诉你，目前首套房利率是LPR减20个基点，假设LPR是3.85%，那你的实际执行利率就是3.65%。

接下来就是计算方式了,现在主流用的是等额本息和等额本金两种还款方式。

等额本息：每个月还的钱一样多，刚开始你还的钱里，大部分是利息，本金占得少；越到后期，利息越少，本金占比越高，好处是压力稳定，适合收入稳定的上班族。
比如上面那个210万贷款,30年期，利率3.65%，等额本息每月要还约9,570元。
等额本金：每个月还的本金一样，但利息逐月递减，所以第一个月可能要还1万多，后面慢慢减少，最后几个月可能只还五六千，总利息比等额本息少好几万，但前期压力大。

选哪种？看你的现金流，如果你刚结婚、孩子还没上幼儿园、父母还要补贴，建议选等额本息，别让月供压得喘不过气，如果你收入高、现金流稳，想省利息，那就选等额本金。

还有一个关键点很多人忽略：LPR是浮动的！不是签完合同利率就一成不变，每年到了重定价日，银行会根据最新的LPR调整你的利率，比如明年LPR降了0.2%，那你第二年的月供就会变少；反之如果涨了，哪怕一点点，三十年累积下来也是真金白银的差别。

那问题来了：提前还贷到底划不划算？

很多人觉得,“早还早安心”，其实未必，如果你的贷款利率是9%甚至更高的老客户，提前还确实能省一大笔利息，但如果你是近年办的贷款，利率在3.6%左右，甚至更低，那你要想想：这笔钱拿去理财，年化收益能不能超过3.6%？如果能，留着钱投资反而更划算。

而且注意！很多银行对提前还贷设门槛：有的要预约三个月，有的收违约金，有的规定一年只能还一次且不能超过年还款额的20%，这些都在合同里写着，签字前你不看，事后哭都没用。

以案说法：小王提前还贷反被“套路”

我去年代理一个案子,当事人小王2020年贷款280万买房，利率5.3%，今年LPR下调，他一看别人月供少了，自己却没变，急了，想着干脆提前还100万，结果去银行一问，被告知：必须满两年才能申请提前还贷，且每次最低还5万，还要交还款金额1%的手续费，小王懵了：“合同上哪写了？”我帮他调出当初签的《个人住房借款合同》，第十二条白纸黑字写着：“借款人提前还款需支付当次还款金额1%作为补偿金。”

更扎心的是,银行告诉他，提前还款优先冲抵利息而不是本金——这根本不符合行业惯例！我们立刻发函质疑，最终银行改口按正常流程操作，免除了手续费，这个案子提醒所有人：合同不是走形式，每一个字都可能是雷。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》第六百七十一条：
“借款人应当按照约定的期限支付利息和返还借款，对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。”
《中国人民银行关于推行贷款市场报价利率（LPR）有关工作的通知》：
明确要求各类贷款参照LPR定价，浮动利率贷款应约定重定价周期和重定价日。
《商业银行服务价格管理办法》第十一条：
“商业银行提高实行市场调节价的服务价格，应当至少于实行前3个月进行公示。” 提前还贷涉及收费的，银行有义务明示。

律师总结：

房贷不是签个字那么简单,它是未来二三十年的生活负担，也可能是资产增值的杠杆，计算月供时，别光听销售忽悠“月供才一万多，轻松搞定”，要自己动手算，结合收入、家庭支出、利率浮动空间综合评估，签合同前，逐条看清楚利率调整机制、提前还款条款、违约责任。银行不会替你考虑生活质量，只有你自己才是财务安全的第一责任人。

最后送大家一句话：买房是大事，还贷是长跑，起跑快不如节奏稳，算得清，才能睡得安。

房贷怎么算？月供多少才合理？提前还贷到底划不划算？，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。