契税怎么算？买房时多交一分都冤，这些隐藏规则你必须知道！

签完购房合同，满心欢喜准备拿钥匙，结果税务局一算，契税比预想的高出好几万？那一刻，心里咯噔一下——“我是不是被坑了？”别急，今天咱们就掰开揉碎讲清楚：契税到底怎么算？哪些细节容易踩坑？为什么邻居买同样的房，缴的税却比你少？

先说结论：契税不是随便定的，它有一套明确的计算逻辑，但背后藏着不少“弹性空间”，搞懂它，不仅能省下真金白银,还能避免日后纠纷。

---

契税的基本算法：三要素决定你掏多少钱

契税，全名叫“契税”，是购房者在取得房屋所有权时向国家缴纳的一种财产转移税,它的计算公式其实很简单：

应纳税额 = 房屋计税价格 × 契税税率

但关键就在“计税价格”和“税率”这两个词上,它们可不是随口一说的数字。

计税价格：不是成交价，而是“核定价”

很多人以为：我房子100万买的，那契税就按100万算，错！
税务部门有一个“核定价系统”，会参考当地房产交易均价、地段、楼龄等因素，给出一个“最低计税指导价”，如果你的合同价低于这个指导价,税务局有权按指导价来征税。

举个例子：你在郊区买了一套房，合同写90万，但当地同地段类似房源核定价是98万，对不起，税务局可能按98万算契税——哪怕你真只付了90万。

别想着“阴阳合同”能逃税，现在房产、税务、银行数据基本联网，低报价格不仅难操作,还可能被认定偷税。

税率：看你是“首套”“二套”还是“炒房客”

这才是真正影响你钱包的关键！目前全国大部分城市执行的是“差别化税率”，主要看两点：

• 是否为家庭名下首套房
• 房屋面积是否超过90平方米

情况	契税税率
首套房，≤90㎡	1%
首套房，＞90㎡	5%
二套房，≤90㎡	1%
二套房，＞90㎡	2%
三套及以上（无论面积）	3%

注意：这里的“首套”“二套”是以家庭为单位，包括夫妻+未成年子女，哪怕你名下没房，但配偶有房,也算二套！

有些城市更严格，比如北京、上海、深圳，二套房无论面积一律按3%征收，所以买房前一定要查清当地的政策细则,别拿全国标准套本地。

---

那些年我们忽略的“小细节”，正在悄悄加钱

你以为这就完了？不，还有几个“隐形扣费点”：

• 车位要不要缴契税？
  要！如果车位是单独签合同、单独开票，且产权归你，那就得按非住宅标准缴3%契税，很多开发商把车位打包进房价避税，但现在监管严了,拆开算反而更常见。

• 精装修房，装修款要不要缴税？
  如果装修是“房屋总价”的一部分，合同里写明了，那就要！但如果装修是第三方公司提供、另签协议，理论上可以剥离，实操中各地执行不一,建议提前和税务窗口沟通。

• 夫妻更名、离婚析产，要缴契税吗？
  法定婚姻关系内的房产更名、分割，属于“非交易过户”，免征契税！但前提是必须提供结婚证、离婚协议或法院判决书等证明材料。

---

以案说法：同样是90㎡，他省了1.35万

张先生和李先生在同一小区买了同一户型的房子，都是95㎡，成交价300万，但张先生缴了4.5万契税（1.5%），李先生却只缴了3万（1%）,为什么？

一问才知道：
张先生之前在老家有一套公寓登记在他名下，虽然已出售，但系统未更新，税务认定其为“二套房”，按1.5%收税。
而李先生婚前无房，婚后购房，且妻子名下也无房，符合“首套房”条件，享受1%优惠。

后来张先生去不动产登记中心调档、开具无房证明，申请复核,最终退税成功。

这个案例说明：信息准确比啥都重要，别以为系统自动识别,很多时候需要你主动举证！

---

法条链接：白纸黑字，有据可依

根据《中华人民共和国契税法》第三条：

“契税税率为百分之三至百分之五。……省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。”

《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（2023年）明确：

“对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%税率征收。”

也就是说，现在执行的1%、1.5%、2%等优惠税率，是有国家文件背书的,不是地方随意定的。

---

律师总结：契税不是“缴费”，而是“权利确认”

最后我想说一句掏心窝子的话：契税不是负担，而是你合法拥有这套房子的“入场券”，你交的每一分钱,都在为你的产权保驾护航。

但交多少，怎么交，绝不能稀里糊涂。
✅ 买房前，先查家庭房产登记情况；
✅ 签合同前，问清计税价是按哪个标准；
✅ 缴税时，准备好首套房证明、婚姻状况材料；
✅ 事后发现多缴，及时申请退税——法律规定,退税申请期限为三年！

别让信息差变成钱包的缺口，搞懂契税，不只是省钱,更是对自己权益的尊重。

在这个时代，最贵的不是房子，而是“无知的成本”。

契税怎么算？买房时多交一分都冤，这些隐藏规则你必须知道！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。