房产税怎么算？一平米交多少？搞不清规则小心多花冤枉钱！

房子买完高高兴兴住进去，结果某天突然收到一张“房产税”缴费通知，金额还不小，心里直打鼓——这税到底是怎么算的？我是不是被多收了？别急，今天咱们就掰开揉碎讲清楚：房产税到底怎么计算？哪些人要交？税率是多少？有没有减免？

先说个大前提：目前咱们国家还没有在全国范围内全面推行“房地产税”，但“房产税”试点已经很多年了，现在很多人说的“房产税”，其实指的是个人持有的非住宅类房产或在试点城市拥有多套住房时产生的持有环节税收，比如上海、重庆这两个最早试点的城市,就已经对部分居民家庭征收房产税多年。

那具体怎么算呢？我们拿上海举个例子,最直观。

假设你是上海户籍，在上海已经有了一套房，现在又新买了一套面积120㎡的房子，单价6万/㎡，总价720万，那么超出人均60㎡的部分（假设家庭3口人，免税面积是180㎡，这套没超），但注意！上海政策规定：对本市居民家庭新购且人均超过60㎡的住房，按房价70%作为计税依据，适用税率暂定为0.6%，如果这个单价过高（比如超过上年度新建商品住房均价2倍），税率可能降到0.4%来调节。

所以计算公式是：

应纳税额 = （房屋建筑面积 - 免税面积）× 单价 × 70% × 税率

但实际操作中，税务系统会参考“市场交易价格”和“评估价”取其一作为计税基准。首套自住房通常免税，真正“踩雷”的往往是二套以上、高档住宅、或外地人在限购城市购房的情况。

再比如重庆，重点针对独栋别墅、高档公寓和无工作无户口却在本地买房的投资客，它的计税方式更复杂一点，采用的是阶梯式征税，比如房价越高，税率跳档上升，最高能到1.2%。

这里划重点了：

✅谁要交？

• 试点城市拥有多套住房的家庭（尤其人均面积超标）
• 持有高端住宅（如别墅、大平层）
• 非本地户籍但在当地购房且不符合豁免条件

✅按什么标准算？

• 计税依据通常是房屋评估价或交易价的一定比例（如70%）
• 扣除人均免税面积（常见60㎡/人）
• 税率在0.4%-1.2%之间浮动，视房屋类型和地区而定

✅能省吗？
可以！比如夫妻之间变更产权、继承房产、唯一住房等情况，很多地方都有免税或缓征政策，关键是要主动申报、及时了解地方细则。

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📚以案说法｜张姐差点多交5万税，只因忽略了这一条！

张女士在上海工作多年，去年用积蓄在浦东买了第二套房子，110㎡，单价8万，她本以为自己是“改善型需求”，不会涉及房产税，结果今年初收到税务短信，显示要补缴近4.8万元的房产税,当场懵了。

后来找律师咨询才发现：虽然她第一套房90㎡，第二套110㎡，合计200㎡，家里三口人理论上人均不到60㎡（200÷3≈66.7），看似没超标，但问题出在——两套房不在同一个区，且未做“合并认定”申报！

根据上海政策，只有在同一区登记的家庭住房才能合并计算免税面积，她第一套在徐汇，第二套在浦东，系统默认分开计算，导致第二套被视为“新购且无免税额度”,于是全额征税。

好在还在补救期，律师帮她提交了家庭住房情况申报表，完成合并认定后，重新核算发现并未超标，最终退税4.6万元。

这个案子告诉我们：规则懂一半等于不懂，细节决定成本！

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⚖️法条链接｜这些文件你得知道

• 《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（沪府发〔2011〕3号）
• 《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》（渝府发〔2011〕23号）
• 财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2008〕152号）
• 《中华人民共和国房产税暂行条例》（1986年施行,目前仍为基础性法规）

其中明确指出：个人所有非营业用的房产，原则上免征房产税，但“试点地区可结合实际情况制定具体征收办法”——这也是为什么上海、重庆能合法征税的根本依据。

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✍️律师总结｜未来人人可能都要面对这笔账

说实话，现在的房产税还是“局部试点”，影响面有限，但你要意识到一个趋势：房地产税立法正在推进，未来很可能是全国统一征收，覆盖范围也会扩大，现在不交,不代表以后不用准备。

我的建议很简单：

1. 别等通知才查政策——提前了解你所在城市是否试点、如何认定家庭住房；
2. 合理利用免税额度——结婚、生子、过户都能影响人均面积,记得及时申报；
3. 保留好原始凭证——购房合同、评估报告、完税记录,关键时刻能救命；
4. 警惕“代缴服务”陷阱——有些中介打着“帮你避税”旗号收费上万,其实都是你能自己办的手续。

房子不只是遮风挡雨的地方，更是资产配置的一部分，懂得规则，不是为了钻空子，而是不让无知成为代价。

法律从不保护“我以为”，它只认“你知道并且做了”。

房产税怎么算？一平米交多少？搞不清规则小心多花冤枉钱！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。