租售比怎么算？买房出租不赚钱？可能是你根本没算对这笔账！

大家好,我是你们身边的法律老友，也是一名深耕房产与合同纠纷多年的执业律师，今天咱们不聊打官司、不讲维权，来聊点“接地气”的——租售比。

很多人买房投资,第一反应是：“这地段不错，房价稳，买下来出租收租，旱涝保收！”听起来很美好，可住进去三年，租金连贷款利息都盖不住……最后发现，房子不是“印钞机”，而是“吞金兽”。

问题出在哪？很可能，是你根本不会算租售比。

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什么是租售比？它到底怎么算？

简单说,租售比 = 年租金 ÷ 房屋总价。
这个比值，反映的是你这套房子靠租金回本的速度。

举个例子：
你花300万买了套房，每月能租4000块，一年租金就是4.8万。
那租售比就是：4.8万 ÷ 300万 =6%。

看到这个数字,你是不是心里咯噔一下？
没错，很多一线城市动辄3%以上的房价涨幅，但租金回报率却常年在1.5%-2.5%之间徘徊，这意味着什么？意味着你靠收租，要60年以上才能收回本金——还没算上空置、维修、税费这些隐形成本。

别一听“收租”就心动，先算清楚租售比，不然你以为在做投资，其实是在给银行打工。

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什么样的租售比才算“健康”？

国际上有个通用参考标准：

• 租售比在1:300 到 1:200之间，属于合理区间。
  换算成年化回报率，3%~5%。

怎么理解这个比例？
比如一套房总价300万，年租金至少得有9万（月租7500），才勉强达标。
但在北上广深，多少300万的房子月租能到7500？恐怕得是地铁口、精装修、带学位的稀缺房源了。

而现实中,很多城市的租售比都在1:500 甚至更高，相当于年回报率不到2%，这种情况下，指望租金盈利，基本不现实，你买的不是资产，是“情绪价值”或者“未来升值预期”。

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为什么你总觉得“租着挺值”，实际却亏钱？

这里有个认知陷阱：我们常常用“自己愿不愿意租”来判断租金水平，但忽略了持有成本。

一套房的成本不只是房贷,还包括：

• 贷款利息（尤其是前几年大部分还的都是利息）
• 物业费、取暖费、车位管理费
• 中介费（每次出租可能都要付一个月租金）
• 家具损耗、维修翻新
• 空置期损失（平均每年1-2个月租不出去很常见）
• 房产税预期（未来可能落地）

这些加起来,可能吃掉你一半以上的租金收入。

更别说,如果你是全款买房，资金原本可以理财、买债、做其他投资，这中间的机会成本，也是实实在在的“亏损”。

别只看表面租金,要拉长时间线，算净现金流。

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以案说法：张姐的“稳赚不赔”公寓梦碎了

我去年代理过一个案子,当事人张姐，退休教师，在三亚花了180万买了一套海景小公寓，想着冬天自住，其他时间出租补贴养老。

销售当时说：“这种小户型抢手得很，月租3000没问题。”
张姐一听，年租金3.6万，租售比2%，感觉“还能接受”。

结果呢？
真正出租才发现，旺季三个月有人租，淡季半年空着，中介还要抽走一个月租金当佣金，加上物业费一年近万元（旅游地产附加费高），空调家具坏了还得自己修。

算下来,三年总共净收入不到4万，平均每平方米月租金才15块钱，她后来跟我苦笑：“早知道不如把这180万存大额存单，利息都比这强。”

这个案子最后没走到诉讼,但张姐的教训值得所有人警醒：租售比不能听别人说，得自己实地调研、长期测算。

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法条链接：哪些规定保护你的租赁权益？

虽然租售比是经济概念,但背后涉及的法律关系一点不含糊，以下是几个关键法条，建议收藏：

• 《民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
  👉 明确了租赁的本质是“使用权转移”，不是买卖。

• 《民法典》第七百零四条：租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。
  👉 投资者注意！所谓“长期包租、返租十年”等承诺，若超过20年，超出部分不受法律保护。

• 《城市房地产管理法》第五十四条：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。
  👉 虽然未备案不影响合同效力，但一旦发生纠纷，备案记录是重要证据。

• 《个人所得税法》第二条：财产租赁所得，应缴纳个人所得税。
  👉 别忘了，租金收入≠净收入，税务成本也要计入回报率。

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律师总结：租售比不是唯一指标，但它是理性投资的第一道门槛

说到底,租售比是一个“温度计”，它测的不是房价高低，而是市场是否过热、资产是否被高估。

当你看到某地房价猛涨,但租金纹丝不动，租售比一路飙升——这就是风险预警信号，说明大家都在赌“下一个接盘侠”，而不是看中资产本身的产生现金流能力。

作为律师,我见过太多人因为情感、焦虑、跟风买房，最后陷入流动性困境，房子不像股票，想卖马上就能出手，一旦市场转冷，租不出去、卖不掉，现金流断裂，结局可能是断供、法拍、信用受损……

下次你打算投资房产前,请先问自己三个问题：

1. 这套房的租售比是多少？有没有达到3%的基本门槛？
2. 即使房价不涨,光靠租金我能拿回本吗？
3. 如果五年内都租不出去,我能不能扛得住？

真正的财富自由，不是拥有多少套房子，而是每一套都能为你安静地赚钱。

别让“我以为”毁了你的“我想要”。
算清楚租售比，才是对自己钱包最温柔的负责。

—— 一名不愿你踩坑的律师朋友

租售比怎么算？买房出租不赚钱？可能是你根本没算对这笔账！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。