卖房合同违约金怎么算的

卖房合同违约金的计算方式主要有约定计算和法定计算两种。有约定的按合同约定计算；无约定或约定不明时，按照违约造成的损失计算。

在房屋买卖交易中，违约金的计算是保障合同双方合法权益的重要方面。约定计算方式。根据《中华人民共和国民法典》的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。例如，在卖房合同中明确约定，若卖方违约不卖房，需按照房屋总价款的20%向买方支付违约金。这种约定只要是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，就是有效的，违约方需按照约定支付违约金。

在实际情况中，也会出现没有约定违约金或者约定不明确的情况。此时，就需要按照法定方式计算违约金。一般是根据违约行为给对方造成的损失来确定。如果卖方违约导致买方无法按时购房，买方可能需要另行租房居住，产生额外的租金费用；或者因为房价上涨，买方需要花费更多的资金才能购买到同等条件的房屋，这些增加的费用都可以作为损失要求卖方赔偿。

同时，违约金的数额并非固定不变。如果约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。例如，约定的违约金为房屋总价款的50%，但实际损失仅为房屋总价款的10%，此时违约方就可以请求适当降低违约金数额。

在确定违约金计算方式和数额时，证据的收集至关重要。无论是证明约定的违约金条款，还是证明违约造成的实际损失，都需要有充分的证据支持。比如购房合同、租金支付凭证、房价上涨的市场证明等。卖房金的计算要综合考虑合同约定、实际损失等多方面因素，以公平合理地维护双方的合法权益。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

《中华人民共和国民法典》 第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。