首付怎么算？买房子第一步就踩坑？这些细节你必须知道！

买房,对很多人来说是人生中的一件大事，而说到买房，绕不开的第一个问题就是——首付怎么算？听起来简单，但真到自己上手的时候，才发现这里面门道多得让人头大：到底是房价的20%？30%？还是更多？为什么别人能低首付上车，我却被银行拒之门外？今天咱们不整那些虚的，就用大白话，把“首付怎么算”这件事给你掰扯清楚。

我们得明白一个概念：首付 ≠ 房价 × 比例，它其实是一套组合拳，涉及政策、贷款资质、房屋性质、个人信用等多个维度。

举个最典型的例子：你想买一套总价300万的房子，很多人第一反应是：“那我准备60万就行，20%嘛！”错！现实往往没这么理想。

第一关,看你是首套房还是二套房。
现在大多数城市执行的是：首套房最低首付比例20%，二套房则普遍在30%甚至更高，比如在北京、上海这类一线城市，二套房首付可能直接飙到40%-60%，你名下有没有房、有没有贷款记录，直接决定你从哪条起跑线出发。

第二关,看房屋类型。
普通住宅和非普通住宅的首付标准不一样，什么叫非普通住宅？通常是指面积大（比如超过144㎡）、单价高或总价高的房子，这种房子银行觉得风险大，给的贷款额度更保守，首付自然就得往上提，比如同样是300万的房子，如果是“非普”，可能首付要35%起步，一下子多出15万。

第三关,看你的贷款资质。
银行不是慈善机构，它要看你还钱的能力，如果你收入不稳定、征信有逾期、负债率高（比如月供加其他贷款超过收入一半），银行可能会要求你提高首付比例来降低风险，这种情况我见过太多客户吃亏：明明政策说20%，结果银行只批了70%贷款，硬生生逼你掏出90万首付。

第四关,别忘了还有额外费用。
首付只是开始，契税、维修基金、中介费、评估费……这些杂七杂八加起来，少说也要总房款的3%-5%，很多人光盯着首付，结果交钱时发现兜里又空了，场面一度十分尴尬。

真正计算首付的公式应该是：

实际首付 = 房屋总价 - 银行可贷金额 + 相关税费及杂费

而“银行可贷多少”，不是你想贷多少就贷多少，而是由你的征信、收入、负债、房屋评估价共同决定的。

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以案说法：小李的“低首付”陷阱

我之前有个客户小李,90后程序员，想在杭州买首套房，中介跟他说：“现在政策好，首付20%就能上车。”小李一听高兴坏了，赶紧凑了60万准备买套300万的房子。

结果面签时银行一查,发现他信用卡近半年有多次最低还款，征信虽然没逾期，但负债率偏高，再加上这套房属于“非普通住宅”，最终银行只批了65%贷款，也就是最多贷195万。

这意味着什么？小李至少得掏105万首付，比预想多了45万！临时筹钱压力巨大，最后只能退定金，还赔了一笔违约金。

后来我帮他重新规划：换了一套符合“普通住宅”标准的房子，优化了信用卡使用习惯，三个月后再申请贷款，顺利以20%首付拿下新房。

这个案子告诉我们：政策是底线，但能不能踩到底线，还得看你自己的“金融健康度”。

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法条链接：

根据《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2016〕26号）规定：

“在不实施‘限购’措施的城市，居民家庭首次购买普通商品住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，即最低可至20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房，最低首付款比例调整为不低于30%。”

《城市房地产管理法》第四十五条也明确，金融机构发放住房贷款应审慎评估借款人还款能力、信用状况及抵押物情况。

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律师总结：

首付怎么算？不是一道简单的数学题，而是一场综合评估战，你以为你在算钱，其实银行在算风险，别被中介一句“低首付”冲昏头脑，真正的聪明人，会在看房前先做三件事：

1. 查征信——确保没有逾期、负债合理；
2. 明身份——确认自己是首套还是二套；
3. 问银行——提前做贷款预审批，搞清楚自己到底能贷多少。

首付不是越低越好，合适才是王道，一时贪图便宜，可能换来的是后续资金链断裂、合同违约，甚至影响未来五年内的购房资格。

买房是长跑,不是冲刺，把首付这件事想透了，后面的路才能走得稳。

首付怎么算？买房子第一步就踩坑？这些细节你必须知道！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。