老赖借钱不还，抵押的房子能直接收回来吗？别急，先搞懂这几点！

朋友开口借钱，说得情真意切，最后白纸黑字签了借条，还把房子做了抵押，结果到期一分钱不还，电话不接、人影不见，你说气不气？这时候你心里肯定在想：“不是有抵押吗？那房子是不是可以直接搬进去住？或者直接卖掉抵债？”
别急，现实没你想得那么简单，今天我就以一个资深律师的视角，跟你掏心窝子聊聊——当老赖借钱不还，就算房子抵押了，你也未必能说收就收！

抵押 ≠ 直接占有，关键在“登记”和“程序”

很多人误以为，只要对方把房产证交给你，或者你们私下签了个《抵押协议》，这房子就算是你的“备用保障”了，但真相是：没有依法办理抵押登记，哪怕签了十份协议，也等于零。

举个例子，小李借给亲戚50万，对方拿一套市值120万的房子做抵押，双方写了借条，还签了抵押合同，亲戚也把房产证原件给了小李，可三年过去了，亲戚一分未还，小李一查才发现——当初根本没去房管局办抵押登记！

结果呢？这套房子法律上还是完完全全属于对方，小李连优先受偿权都没有！更惨的是，如果这期间亲戚把房子卖了、又抵押给银行,那小李可能血本无归。

所以记住一句话：“抵押生效，登记为王。”没有不动产登记中心那一纸他项权证，再铁的关系、再厚的借条,都扛不住法律的硬杠杠。

老赖失联？别慌，三步走稳扎稳打

如果你已经完成了合法有效的抵押登记，恭喜你，你手里握着一张“王牌”，但怎么出这张牌,是有讲究的：

第一步：催告+协商
别一上来就闹翻脸，先发书面催款函（建议用EMS并保留回执），明确还款金额、期限，以及逾期后果，有时候这一招就能唤醒对方的良知，或者迫使其主动协商展期、分期。
第二步：起诉+申请财产保全
如果协商无果，果断起诉，重点来了——一定要在起诉同时申请法院查封该抵押房产！这一步至关重要，能防止老赖偷偷转移资产，法院查封后，房子就不能买卖、再抵押了。
第三步：申请强制执行+拍卖变现
胜诉后，对方仍不履行？立即申请强制执行，法院会依法委托评估机构对房屋进行估价，然后公开拍卖，拍卖所得款项，你作为抵押权人享有优先受偿权,先于普通债权人拿钱。

整个流程走下来，一般需要6到12个月，虽然耗时，但只要程序合规,基本稳了。

以案说法｜他拿着房产证五年，却败诉赔了诉讼费

2021年，杭州的张先生借给合伙人王某80万元，约定两年还清，王某以名下一套江景房作抵押，双方签了借款合同和抵押协议,王某还主动把房产证交给了张先生。

可到期后王某玩失踪，张先生一怒之下直接换了房子门锁，准备“以房抵债”，没想到，房主王某突然出现，报警称非法侵入住宅,反将张先生告上法庭。

法院审理查明：双方从未办理抵押登记！因此抵押权未设立，张先生对房屋无任何法定权利，最终判决张先生腾退房屋，并赔偿王某换锁及租金损失共计1.8万元,还承担了全部诉讼费。

这个案子狠狠打了“民间做法”的脸——你以为的“保障”,在法律眼里可能就是一场空。

法条链接｜这些规定你必须知道

《中华人民共和国民法典》第四百零二条
“以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”
《民法典》第四百一十条
“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价，或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”
《民事诉讼法》第一百零三条
“利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼前向法院申请财产保全。”

这些法条不是摆设，是你维权路上的“导航仪”。