房子怎么过户？流程搞不清，一不小心就踩坑！

你是不是正准备把房子转给父母、孩子，或者卖了换新房？又或者家里老人走了，要继承房产？不管哪种情况，都绕不开一个核心问题——房子怎么过户？听起来简单，其实门道不少，流程一错，轻则耽误时间、多花钱，重则产权落空、纠纷上身。

今天咱们就掰开揉碎，从头到尾讲清楚：房子过户到底该怎么走？有哪些“隐形坑”必须避开？别急，坐稳了,咱们慢慢聊。

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先搞明白：过户 ≠ 签个字那么简单

很多人以为，只要买卖双方签个合同，拿着房产证去房管局盖个章，房子就“到手”了，错！过户是一个法律行为，不是交易完成的标志，而是产权转移的正式确认。

换句话说，就算你付了全款、住进去了，只要没完成过户登记，法律上这房子还不算你的，反过来，哪怕你户口本上写了名字，没办过户,也不能对抗第三方主张权利。

过户是整个房产交易中最关键的一环，它决定了“谁才是真正主人”。

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过户有哪几种方式？选对方式，省下几万块！

别以为过户只有一种路子，根据实际情况不同，主要有三种常见方式：买卖过户、赠与过户、继承过户，每种适用场景不同，税费差别巨大，选错了,可能多花几万甚至十几万！

买卖过户 —— 最常见，也最“公平”

适合陌生人之间的交易，也适合亲属之间“明算账”的转让，比如子女买房钱不够，父母“卖”一套旧房给他,其实就是变相资助。

✅ 优点：流程规范、产权清晰、银行认可度高
⚠️ 缺点：要交增值税、个税、契税等，综合成本较高
💰 参考税费（以普通住宅为例）：

• 契税：1%–3%（看面积和是否首套）
• 增值税及附加：满两年免征，未满两年约5.3%
• 个人所得税：满五唯一免征，否则按差额20%或全额1%

👉 小贴士：如果是直系亲属间“假卖真帮”，记得保留资金流水和说明，避免被税务追查“阴阳合同”。

赠与过户 —— 情感浓厚，但代价不小

适合父母无偿把房子给子女,或兄弟姐妹间互相赠房。

✅ 优点：不需要实际交易，体现“赠予”性质，情感意义强
⚠️ 缺点：契税高达3%，且未来若受赠人再卖房，个税按“全额”计算,非常吃亏！

举个例子：老张把价值500万的房子赠给儿子，儿子将来卖700万，个税不是按差额200万的20%（40万），而是可能按700万全额的1%–2%征收（有些地方按评估价）,反而比买卖还贵！

👉赠与看似“免费”，实则埋雷，除非你确定这套房永远不卖,否则慎用！

继承过户 —— 最省钱，但得“等到那一天”

人走了，房子才能继承，这是唯一一种不需要缴纳契税、增值税、个税的方式（目前政策下）。

✅ 优点：税费几乎为零，成本最低
⚠️ 缺点：必须被继承人去世后才能办理，且所有法定继承人要协商一致，否则容易起纠纷

继承的房子如果将来出售，个税按差额20%征收，且不能享受“满五唯一”优惠！这一点很多人不知道。

👉 继承虽便宜，但后续变现成本高,要长远考虑。

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过户全流程，六步走稳不翻车

不管你选哪种方式,过户基本都逃不开这六个步骤：

1. 核实产权：查房产证、是否有抵押、查封、共有权人等
2. 签协议：买卖合同、赠与协议或继承公证书
3. 缴纳税费：带齐材料去税务窗口申报
4. 递交过户申请：去不动产登记中心提交资料
5. 领取新不动产权证：一般5–10个工作日
6. 水电燃气更名：别忘了生活账户也要同步变更！

📌 特别提醒：如果有贷款没还清，必须先解押！不能直接过户，可以走“带押过户”新政（2023年起全国推广），节省赎楼资金压力,但需银行同意。

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以案说法｜父亲赠房给儿子，十年后想收回？法院这样判！

老李早年把一套房赠与独子小李，并完成了过户登记，五年后父子闹翻，老李起诉要求撤销赠与，理由是“儿子不孝、未尽赡养义务”。

法院怎么判的？驳回！

为啥？因为房产已经完成过户登记，物权已转移，根据《民法典》第663条，赠与人只有在受赠人严重侵害赠与人或其近亲属时，才可撤销赠与，而“不常回家”“言语顶撞”等，不属于“严重侵害”。

这个案子告诉我们：一旦房子过户出去，反悔很难！赠与不是儿戏，签字前要想清楚。

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法条链接｜这些规定你必须知道

• 《中华人民共和国民法典》第209条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记,不发生效力。
• 《民法典》第658条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。权利转移后，原则上不可撤销。
• 《民法典》第1127条：遗产按照下列顺序继承：第一顺序为配偶、子女、父母。
• 《契税法》第2条：因土地、房屋权属转移,承受的单位和个人为契税纳税人。

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律师总结｜过户不是小事，三思而后行

房子是普通人一生中最重要的资产，过户更是牵一发而动全身，我干了十几年房产律师，见过太多家庭因为“图省事”“听亲戚说”而踩坑：

• 有人用赠与省了眼前税,结果孩子结婚加名引发纠纷；
• 有人继承房产没做公证,兄弟姐妹反目成仇；
• 还有人买卖不过户，房东一房二卖，钱房两空……

我的建议是：

能走买卖，别轻易赠与；能做公证，别口头承诺；涉及多人，务必提前协商。

如果你不确定该选哪种方式，别自己百度瞎猜，找个靠谱的律师或中介，花几百块咨询费，换来的可能是几万甚至几十万的损失 avoidance。

房子过户，不只是换个证那么简单，它是法律、情感、金钱的交汇点。办得好，皆大欢喜；办不好，亲情破裂，钱财打水漂。

别让一时疏忽,毁了半生积蓄。

房子怎么过户？流程搞不清，一不小心就踩坑！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。