房贷怎么算？一文看懂房贷计算方法与省钱技巧

"房贷月供到底怎么算？银行不会告诉你的省钱秘密！"

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房贷怎么算？详解计算方法与影响因素

买房是人生大事，而房贷则是大多数人购房的必经之路，但很多人签完贷款合同后，仍然搞不清楚“房贷到底是怎么算的”，我们就用最通俗的语言，帮你彻底弄懂房贷的计算逻辑，并教你如何优化贷款方案，省下一大笔利息！

房贷计算的基本公式

房贷计算主要涉及两种还款方式：等额本息和等额本金。

（1）等额本息还款法

特点：每月还款金额固定，但前期利息占比高，本金占比低。
计算公式：

月供 = [贷款本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^还款月数] ÷ [(1 + 月利率)^还款月数 - 1]

适用人群：收入稳定、不想每月还款金额波动的人群。

（2）等额本金还款法

特点：每月还款本金固定，利息逐月递减，前期还款压力大，但总利息更少。
计算公式：

每月本金 = 贷款本金 ÷ 还款月数  
每月利息 = 剩余本金 × 月利率  
月供 = 每月本金 + 每月利息  

适用人群：收入较高、希望减少总利息支出的人群。

影响房贷计算的4大关键因素

①贷款金额：首付比例越高，贷款金额越低，利息越少。
②贷款利率：LPR（贷款市场报价利率）+银行加点，直接影响月供。
③贷款期限：期限越长，月供越低，但总利息越高。
④还款方式：等额本金比等额本息总利息更少，但前期压力更大。

房贷计算示例（以100万贷款为例）

还款方式	贷款金额	利率	期限	月供（首月）	总利息
等额本息	100万	1%	30年	4831元	9万
等额本金	100万	1%	30年	6138元（递减）	6万

• 等额本息总利息更高，但月供稳定。
• 等额本金总利息少13万，但前期月供高1300元。

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以案说法：选错还款方式，多付20万利息！

案例：
张先生202年贷款200万买房，银行默认推荐“等额本息”，30年总利息约147万，后来他咨询律师，发现如果选择“等额本金”，同样贷款条件下，总利息仅125万，足足省下22万！但由于合同已签，无法更改，只能承担更高成本。

律师分析：
很多银行不会主动告知两种还款方式的区别，甚至默认推荐利息更高的等额本息，购房者应在签约前要求银行提供两种方案的详细对比，避免“被坑”。

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法条链接：房贷相关法律规定

1. 《民法典》第670条：借款人应当按照约定的期限支付利息，未约定或约定不明的，按国家有关规定执行。
2. 《个人贷款管理办法》第26条：银行应明确告知借款人贷款利率、还款方式及违约责任。
3. 《中国人民银行关于调整房贷政策的通知》：LPR利率调整后，银行应主动通知借款人调整月供。

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律师总结：如何优化房贷方案？

1. 优先选择等额本金（如果收入允许），长期可省下大量利息。
2. 关注LPR变动，利率下调时可申请重定价，降低月供。
3. 缩短贷款期限，比如25年比30年总利息少几十万。
4. 提前还款更划算，尤其是前5年，可大幅减少利息支出。

最后提醒：房贷是长期负债，务必在签约前仔细计算，避免因还款方式或利率选择不当，白白多付几十万利息！

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