房子过户费怎么算？一不留神多花几万块，这些细节你必须知道！

咱们买房，图的是安稳、是归属感，可一旦走到“过户”这一步，很多人突然发现——哎？怎么又要交钱？而且还不止一项？明明谈好了房价，结果一算过户费，莫名其妙多出好几万，心里那个堵啊，就像吃火锅没蒜泥碟,味儿不对了。

今天我就以一个老律师的视角，跟你掏心窝子聊聊：房子过户费到底怎么算？哪些钱该你掏，哪些可以省？别急,听我慢慢道来。

过户费不是一笔“打包价”，而是“组合套餐”

很多人以为，过户就是去房管局办个手续，交点工本费完事，错！大错特错，过户费其实是“税费+服务费”的集合体，具体拆开来看,主要包括这几块：

1. 契税—— 这是最重的一块

   • 首套房：90㎡以下，按1%；90㎡以上，按1.5%
   • 二套房：90㎡以下，按1%；90㎡以上，按2%
   • 三套及以上或非普通住宅：统一按3%

   举个例子：你买个120㎡的二手房，总价400万，如果是首套，契税就是400万×1.5%=6万；要是二套，那就是8万起步，光这一项,差两万！

2. 增值税及附加—— 卖家通常承担，但有时转嫁给你
   满两年：免征增值税
   不满两年：按全额5.3%左右征收（含城建税等附加）
   注意：有些卖家为了“避税”，会把这部分成本加到房价里，你以为捡便宜,其实被暗中加价了。

3. 个人所得税

   • 如果是“满五唯一”（产权满五年且是卖家唯一住房），免征
   • 不满足条件：按差额20%或全额1%-3%征收（各地政策不同）
     差额20%很吓人！比如你买的房子卖家当年只花了100万，现在卖300万，差额200万，20%就是40万！不过大多数地方允许按1%核定征收,实际交3万就够了。

4. 登记费+印花税+测绘费等杂费
   这些加起来一般就几百块，像登记费住宅才80元/套,别被中介忽悠说要几千。

5. 中介服务费（如有）
   虽然不属于“过户费”，但常和过户同步发生，一般为成交价的1%-2%,可谈。

关键点：谁缴税？怎么省？

• 契税一定由买家承担，这是铁规矩。
• 增值税和个人所得税理论上由卖家出，但现实中，很多卖家会把“税费全包”写进合同，让你一口吞下所有成本。
• 省税秘诀在于“满二”“满五唯一”：尽量选满足这些条件的房子,能省下几万甚至十几万。

还有一个隐藏技巧：直系亲属间赠与或继承过户，税费极低，但要注意未来出售时可能产生高额个税,得长远规划。

---

以案说法：张姐差点多交7万块

我有个客户张姐，去年想给儿子买婚房，看中一套学区房，卖家报价500万，说“净得价”,意思是所有税费由买家承担。

张姐一听觉得没问题，签了合同，结果临过户一算，契税7.5万，增值税26.5万（不满两年），个税按1%收5万……总共要交近40万！她傻眼了：“我预算才30万啊！”

我赶紧介入，查了房产证，发现这房子其实是卖家第二套，但持有已满五年，我们主张应按“满五非唯一”处理，个税可用差额20%或核定1%两种方式，最终争取到按1%征收，并协调卖家承担部分增值税，最后总税费压到28万,帮她省了12万。

关键是——合同没写清税费分担方式，差点踩大坑！

---

法条链接（真实有效，可查）

• 《中华人民共和国契税法》第三条：契税税率为3%至5%，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人大常委会决定。
  （注：目前绝大多数地区执行1%-3%的优惠税率）

• 《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的,免征增值税。

• 《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）：对“满五唯一”住房免征个人所得税。

---

房子过户费不是“随便交交”，而是一场税务规则与交易智慧的博弈，你以为付的是房价,其实背后藏着一张看不见的成本网。

作为律师,我提醒你三点：

1. 签合同前必须明确“税费由谁承担”，写清楚“净得价”还是“各付各税”。
2. 查清房屋产权年限和性质，优先选择“满二”“满五唯一”的房源，能省则省。
3. 别迷信中介口头承诺，所有约定必须白纸黑字写进合同,否则维权难如登天。

房子是家的起点，别让一笔糊涂账，毁了这份温暖，搞懂过户费，不只是省钱,更是对自己权益的负责。

法律不保护躺在权利上睡觉的人，但永远站在清醒者这边。

房子过户费怎么算？一不留神多花几万块，这些细节你必须知道！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。