建筑容积率怎么算？你真的懂吗？

什么是建筑容积率？

建筑容积率（Floor Area Ratio, FAR）是指一个地块上允许建造的总建筑面积与用地面积的比值，就是“建筑面积÷用地面积”，一块1000㎡的土地，如果容积率是2.0，那么这块地上可以建造的总建筑面积就是2000㎡。

容积率是城市规划中的重要指标,直接影响土地的开发强度、建筑密度以及居住舒适度。容积率越高，意味着土地利用率越高，但居住密度也可能更大；容积率低，则可能意味着更宽松的居住环境，但开发成本也可能更高。

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建筑容积率怎么算？

计算容积率的公式很简单：

容积率（FAR）= 总建筑面积 ÷ 用地面积

关键点解析：

1. 总建筑面积：包括地上所有建筑的建筑面积（住宅、商业、公共设施等），但不包括地下室（除非有特殊规定）。
2. 用地面积：指开发商实际可用的土地面积，不包括市政道路、公共绿地等非开发用地。

举例说明：

• 案例1：某地块面积5000㎡，规划允许建造的总建筑面积为10000㎡，那么容积率就是10000÷5000=0。
• 案例2：某住宅小区用地面积10000㎡，允许建造的总建筑面积为15000㎡，容积率就是15000÷10000=5。

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以案说法：容积率超标的后果

某开发商在A市购买了一块土地,规划局批准的容积率为2.0，但开发商为了追求利润，擅自将总建筑面积提高到2.5，超出规划许可，结果被城市规划部门查处，面临以下法律后果：

1. 行政处罚：责令拆除超标建筑，并处以罚款。
2. 影响产权登记：超标部分可能无法办理房产证，导致购房者权益受损。
3. 合同纠纷：购房者可能因容积率问题起诉开发商违约或欺诈。

这个案例说明,开发商必须严格按照规划审批的容积率进行建设，否则不仅面临法律风险，还可能损害购房者利益。

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法条链接

1. 《中华人民共和国城乡规划法》

   • 第40条：建设单位应当按照规划条件进行建设，不得擅自变更容积率等规划指标。
   • 第64条：未按规划许可建设的，责令停止建设、限期改正或拆除，并可处罚款。

2. 《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）

   明确规定了不同性质用地的容积率控制标准,如住宅用地、商业用地的合理容积率范围。

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律师总结：购房者如何规避容积率风险？

1. 查规划文件：购房前，要求开发商出示《建设工程规划许可证》，核实容积率是否与宣传一致。
2. 看合同条款：购房合同中应明确约定容积率，如开发商违约，可主张赔偿。
3. 关注验收情况：交房时，可向规划部门查询项目是否按审批容积率建设，避免买到“超标房”。

容积率不仅是数字游戏，更关乎居住品质和法律风险。无论是开发商还是购房者，都应充分了解其计算方式和法律意义，避免因容积率问题陷入纠纷。

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（本文由专业律师撰写，内容原创，严禁抄袭）

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