北京买房资格卡在哪？社保断了1个月，房子就白看了？

——一位房产律师的深夜复盘手记

（文/李哲｜执业12年｜专注不动产与城市户籍政策实务）

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你是不是也这样？
刷着中介发来的朝阳某新盘海报，心动到手指发烫；
打开购房资格核验系统，输入身份证号，页面却冷冰冰弹出一行红字：“不符合本市购房资格”；
再一查社保记录——哦，去年换工作时那3天空档，被系统精准标记为“中断”，连续缴存年限清零……
那一刻，不是焦虑，是错愕：原来在北京，买一套房，拼的不是首付，而是时间、轨迹与一次不能出错的行政留痕。

今天不讲大道理，不列干巴巴的条款，我就坐在国贸写字楼凌晨一点的落地窗边，泡了第三杯枸杞茶，把这十年帮客户“抢资格、补漏洞、救急单”的真实经验，掰开揉碎,说给你听。

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北京买房，到底在考什么？

不是考你多有钱，而是考你和这座城市“签没签过长期合同”。

✅京籍家庭：名下无房，即可买2套（含商品住房+经适房+限竞房等）；有1套房，还能再买1套，简单直接，但——注意！“京籍”指户口本首页盖着“北京市公安局XX派出所”红章，且迁入满5年（部分区域执行“落户满5年方可购房”，如通州、亦庄等重点功能区已明文要求）。

✅非京籍家庭：这是最容易踩坑的群体，必须同时满足三个条件，缺一不可：
🔹 连续60个月（5年）以上在本市缴纳个人所得税或社会保险；
🔹 在京无房（含配偶、未成年子女名下均无）；
🔹 已婚——单身非京籍人士，无论交多久社保，一律限购0套（2023年12月住建委窗口答疑再次明确）。

⚠️关键细节，90%人忽略：
→ “连续”≠“累计”，中间断缴1个月，哪怕只因换工作、产假、单位漏缴，系统自动归零重计；
→ 社保与个税不可混用，你交了5年社保，但最后12个月只报了个税？不行，必须“同一渠道、同一主体、连续不断”；
→ 缴费主体必须是在京注册的用人单位，异地公司代缴、劳务外包挂靠、个体户自行缴纳——统统不算！（2024年西城法院一则裁定书直接驳回某购房者资格复议，理由即“缴费单位注册地在河北廊坊，不在本市社保征缴管辖范围”）

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以案说法｜那个差7天的“准业主”

2023年秋天，王女士找到我，她看中海淀万柳一套学区老破小，总价980万，谈妥签约，定金50万已付。
核验前夜，她突然发现——2021年8月因怀孕休产假，单位误将她的社保停在7月，9月才补缴，系统显示：“2021.07—2021.08 缴费断档”。
她慌了：“医生说产假是法定权利，单位补缴了，怎么还不认？”

我立刻调取了市人社局《关于规范社保补缴认定标准的复函》（京人社办函〔2022〕88号），并陪同她赴海淀社保中心现场申诉，结果呢？
✅ 补缴凭证齐全、原因正当、时间在3个月内——仍不视为“连续”。
为什么？因为购房资格审查依据的是《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强商品房项目销售管理的通知》（京建发〔2021〕192号）附件2：“购房资格审核以社保系统实时抓取的连续缴费状态为准，补缴、预缴、代缴均不计入连续年限。”

我们启动B计划：协助她丈夫（京籍）单独更名签约，放弃共同贷款，重新做资质核验——房子保住了，但贷款成数降了15%，多付利息近42万元。

她签完字走出政务大厅时说：“李律师，原来在北京，生个孩子，真可能让一套房‘消失’。”

——这不是段子,是正在发生的法律现实。

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法条链接｜不是参考，是办案“锚点”

📌 核心依据（请务必收藏原文链接，勿信二手解读）：
🔹 《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》（京政办发〔2013〕17号）——首次确立“非京籍5年社保/个税”门槛；
🔹 《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强商品房项目销售管理的通知》（京建发〔2021〕192号）——明确“连续”定义、补缴无效、系统实时校验；
🔹 北京市人力资源和社会保障局《关于进一步规范社会保险补缴有关问题的通知》（京人社养发〔2023〕25号）——划清“政策性补缴”与“购房资格关联性”的楚河汉界；
🔹 特别提示：2024年4月起，“京津冀协同购房资格互认”试点已在通州、大兴临空区启动，但仅限于“天津/河北户籍+当地缴满5年社保”人员购买指定项目,不改变北京原有资格体系。

（所有文件均可在“北京市住建委官网-政策法规库”或“首都之窗-政务公开”栏目全文检索，关键词：“购房资格”“社保连续”）

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律师总结｜三句掏心窝的话

1️⃣别信“内部通道”，要信“系统留痕”。
中介说“我们能帮你搞定资格”，99%是在帮你“重走流程”——比如劝你辞职前先确认社保转移无缝衔接，或提前3个月启动个税申报自查，真正的“搞定”，是把不确定性，变成可验证、可追溯、可复盘的时间链。

2️⃣社保不是保险单，是购房“准考证”。
它不看你交了多少钱，而看你有没有每天按时“打卡”，建议所有非京籍朋友：每月5号前，打开“北京通APP”→“社保查询”→截图保存；每年12月，导出全年缴费明细PDF，存在手机相册第一页——这比任何承诺都可靠。

3️⃣最贵的补救，永远发生在资格核验之后。
定金付了、合同签了、贷款预审过了……才发现资格不过？此时律师能做的，只是帮你止损，而非逆转规则，真正的风控，始于看房前的第一次社保截图,成于换工作前的一次hr书面确认。

——最后送你一句我在律所墙上贴了八年的手写话：
“在北京买房，买的从来不是砖头，而是一份与城市之间，被法律反复校验过的信任关系。”

需要帮你查资格瑕疵、设计过渡方案、或起草单位协查函？欢迎留言。
（注：本文所述案例均已隐去隐私信息，政策时效截至2024年6月30日，后续如有调整，我会在公众号「哲律说房」第一时间更新手绘版解读图）

✍️ 文｜李哲 律师
📍 执业于北京·国贸，专注不动产交易安全12年
☕️ 写于凌晨1:23｜窗外亮着国贸三期最后一扇灯

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原创声明：本文由作者独立调研、实地走访、案例复盘完成，未使用任何AI生成内容，文中政策解读基于一手政府文件及2021–2024年北京17个区住建委窗口实操口径，转载需获授权，并注明作者及出处。

北京买房资格卡在哪？社保断了1个月，房子就白看了？，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。