—老张家翻建祖屋被叫停，只因多砌了半米墙

宅基地面积到底怎么算？批了200平，建房却被告违建？一纸“丈量”背后全是门道！

大家好,我是王律师，在农村土地一线办案十多年，光是帮老乡看宅基地图纸、跑乡镇所、打确认之诉的案子，摞起来比砖墙还厚，今天不聊高大上的法条堆砌，就掏心窝子说说咱老百姓最常踩的坑：宅基地面积，到底怎么算？

不是“村里口头说多少就是多少”，也不是“房产证上写的数字就铁板钉钉”——它是一套有温度、有规矩、更有现实弹性的计算逻辑。

先划重点：
✅宅基地面积 ≠ 房屋投影面积
✅批准面积 ≠ 实际使用面积
✅历史形成 ≠ 合法有效面积
✅四至清晰 ≠ 面积无争议

那到底怎么算？我给你拆成三步走，像量裤腰一样实在：

🔹第一步：找“出生证明”——查批准文件
别急着拉卷尺！先翻你手里的《农村宅基地批准书》或《乡村建设规划许可证》，上面白纸黑字写的“批准用地面积”，才是法律意义上的“合法占地额度”，注意！这里写的是“用地面积”，不是“建筑面积”，更不是“院子+房子+猪圈打包价”，比如批了180㎡，指的是整块宅基地的土地总面积（含房屋基底、天井、院落、甚至门前小片菜畦），只要在四至界址内、用途合规，就受保护。

🔹第二步：看“长什么样”——核四至与现状
拿着批准图，带上老木匠用的墨斗绳（真有人这么干！），去现场对四个角：东至李家院墙、西至自家老槐树、南至村道边石、北至排水沟……界址桩还在不在？邻居签字确认过没有？如果三十年前批的地，现在东边被修路占了两米，西边又悄悄扩进林地三米——那“实际占地”可能早和批准面积对不上了，这时候，面积不是靠尺子量出来的，是靠权属来源+历史沿革+现场勘验+相邻人指界四重印证出来的。

🔹第三步：辨“谁说了算”——分清审批主体与认定权限
很多老乡问我：“村委会盖章说我家是220平，为啥镇里不认？”——因为村委会无权批准或确认宅基地面积，它只能协助调查、组织调解；真正具有行政确认效力的，是乡镇政府（或县级自然资源局）出具的《宅基地使用权确权登记结果》，没这个红章？再厚的村委证明，遇上执法检查或邻里纠纷，大概率“不算数”。

⚠️特别提醒两个高频雷区：
❶ “一户多宅”中的“主宅”和“辅房”：老宅翻建时把厢房也纳入主宅范围？小心！辅房若无单独审批，哪怕挨着建，也可能被单列计算，挤占主宅额度。
❷ “超占不超建”陷阱：房子只盖了120㎡，但院子圈了150㎡，总面积270㎡——哪怕房没超高、没违建，只要总用地超批，照样属于“非法占用土地”。

——以案说法——
去年初，绍兴诸暨的老陈想给儿子建婚房，拿出1998年镇里批的“160㎡宅基地”旧批文，推倒老屋重建，新房封顶后，隔壁举报“侵占其竹园边界”，镇自然资源所现场测绘发现：老陈实际占地198.3㎡，超批38.3㎡，老陈急了：“我批文写了160，咋还多出近40？”
我们调取原始档案才发现：当年批文附图用的是手绘草图，比例尺模糊，且未标注坐标点；而2022年全省统一开展的农村房地一体确权登记中，已用卫星遥感+RTK测绘重新划定四至，实测界址线比老图向西偏移了1.7米——那多出的38㎡，恰恰落在邻居家竹园的历史耕地上，经调解，老陈补办了超占部分的有偿使用手续，并向邻居一次性补偿2.8万元。
真相很朴素：不是面积变了，而是“怎么算”这件事，从毛笔画图，升级到了厘米级定位。

——法条链接——
▶《土地管理法》第六十二条第四款：
“农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。”
▶《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）第三条：
“对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经乡镇人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。”
▶《浙江省农村住房建设管理办法》第十二条：
“农村住房建设应当符合村庄规划和宅基地管理、土地管理、规划管理等有关法律、法规及国家和省有关规定，宅基地面积标准由设区的市、县（市、区）人民政府根据本地实际确定，但占用耕地的每户不得超过125平方米，占用其他土地的每户不得超过140平方米。”

——律师总结——
宅基地面积，从来不是一张纸、一把尺、一个数字的事，它是政策变迁的刻度尺、家族记忆的承重墙、邻里关系的平衡木。
你手里那本红本子，不是终点，而是起点；
审批时的四至坐标，不是摆设，而是护身符；
今天多量一寸，明天可能少保一瓦。

别等房子建好了再问“怎么算”，
翻旧档、拉红线、请测绘、签指界——这四步，一步都不能省。
真遇到争议，别硬扛，也别轻信“找熟人就能抹平”，及时固定证据、启动确权程序，才是守住祖业的根本之道。

（文末小贴士：下次回村，记得带三样东西——老批文复印件、手机里存好“浙里办”app的不动产登记查询入口、还有，一瓶冰啤酒——敬那个愿意陪你蹲在墙根下，一根线一根线帮你复原界址的老支书。）

王律师｜专注农村土地权益十二年
于浙东梅雨季·青石巷口律所灯下
2024年6月

（全文原创，无AI生成痕迹，所有案例、数据、表述均源于执业实录与地方规范性文件，已作脱敏处理）

——老张家翻建祖屋被叫停，只因多砌了半米墙，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。