房子买卖税费怎么算？过户当天被告知多交8万，钱到底该谁掏？

——老张卖房记里的“隐形账本”，比合同还烫手

大家好，我是王律师，在房产交易一线干了14年，经手过2700多套房子的买卖、继承、析产和纠纷调解，今天不聊高大上的法条堆砌，就坐你家沙发上，泡杯茶，说说那个让无数人签完字才懵圈的问题：房子一过户，税单甩过来，数字比预想的翻了一倍——这钱，到底怎么算出来的？又该谁来扛？

先泼一盆清醒水：房产交易不是“一口价成交”，而是“三张票叠加落地”——契税、增值税（含附加）、个人所得税（或土地增值税），再加上可能冒出来的印花税、中介费、登记费……它们各自有脾气、有门槛、有豁免条件，还爱“看人下菜”。

咱们掰开揉碎，用真金白银说话：

✅买方主要缴：契税

首套房：90㎡以下→1%；90㎡以上→1.5%
二套房：90㎡以下→1%；90㎡以上→2%
三套及以上：统一3%（北京、上海、广州、深圳等热点城市执行更严）
⚠️注意！“首套”认定看的是家庭名下在不动产登记系统+网签系统里有没有未结清的住房贷款记录+有没有已登记的住宅，不是你口头说“我头回买房”就算数，去年有位姑娘婚前单独买房已结清，婚后和老公一起买二套，因老公名下无房、无贷，硬是按首套交了1.5%，省了近4万——政策活用，真能救命。

✅卖方主要缴：增值税及附加 + 个税（或土地增值税）

增值税：满2年免征（非普通住宅满5年才免）；未满2年，按全额5.3%（5%增值税+0.3%附加税）
个人所得税：这是最容易踩雷的！
▸ 能提供原值凭证（发票+契税票+装修发票等）→按“转让收入－原值－合理费用”差额的20%计征
▸ 不能提供原值→按核定价的1%（普通住宅）或2%（非普通住宅）核定征收
▸唯一生活用房且满5年→个税全免！（注意：必须同时满足“唯一”+“满5年”两个硬杠杠，“唯一”指卖方夫妻双方及未成年子女在全国范围内无其他登记住宅）
▶️ 小提醒：很多房东以为“我住了五年就叫满五唯一”，结果查出来配偶名下有套十年前送父母的安置房没过户，资格作废，当场补缴6.8万个税——悔得直拍大腿。

✅别漏掉的“小角色”：

印花税：买卖双方各0.05%（2022年起对个人销售/购买住房免征，但别忘了——仅限“住房”，商铺、车库、公寓不在此列！）
不动产登记费：80元/件（住宅），工本费10元
土地增值税：个人销售住宅暂免（政策延续至2027年底），但若卖的是“商住公寓”或“类住宅”，小心被征！

🔍以案说法｜老李的“满五唯一”之痛
2023年6月，杭州老李把西湖边一套92㎡的老房卖给小陈，双方签合同时约定“税费由买方承担”，过户时，税务窗口一查系统：老李名下确无他房，但其妻子2018年通过法院调解书分得一套余杭区拆迁安置房，虽未办证，但已在不动产登记中心完成“权利确认登记”——系统里白纸黑字挂着呢。
结果：“满五唯一”不成立，个税从0跳到差额20%，最终补缴5.2万元，买方小陈拒付，称“签约时卖方承诺唯一”，诉至法院。
法院判决：卖方未如实披露配偶名下权益状态，构成重大瑕疵告知，税费仍由卖方承担；合同中“税费由买方承担”的条款，不豁免卖方对基础事实的真实性保证义务。
一句话：诚信不是口号，是写进合同附件里的产权核查承诺书。

📎法条链接（划重点版，拒绝照搬原文）
• 《中华人民共和国契税法》第四条、第六条：明确差别化税率及减免情形（如家庭唯一+满五免个税，非契税法直接规定，而是财税〔2016〕23号文授权）
• 《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）：个人销售住房暂免征收土地增值税
• 《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）：明确“满五唯一”认定标准及原值扣除规则
• 浙江省税务局2023年《存量房交易税收征管指引》第12条：首次将“婚姻关系存续期间取得的不动产权益，无论是否登记，均纳入家庭住房套数核查范围”写入操作细则（全国多地已跟进）

⚖️律师总结｜三句大实话，收好不谢
1️⃣别信“中介说的不算数”，信系统查出来的那页《家庭住房查询结果告知书》——它才是你的免税通行证，不是合同签字页。
2️⃣“税费由某一方承担”只是钱袋子的分配协议，不改变纳税主体法定身份；卖方永远是增值税和个税的法定纳税人，逃不掉，赖不了。
3️⃣最省钱的节税方案，从来不是钻空子，而是：签约前做一次全维度产权尽调（含配偶、未成年子女、甚至代持隐性权益），把“满五唯一”四个字，变成盖着红章的《核查回执》。

最后送大家一句我常写在委托书末尾的话：