契税怎么算？买房多花几万块可能只因这一步没搞懂！

你是不是也有这样的经历——看中一套心仪的房子，谈好价格、签了合同，正准备欢呼雀跃地迎接新生活时，中介突然来一句：“别急，还得交一笔契税。”然后报出一个数字，让你瞬间心里咯噔一下：“啥？还要额外掏这么多钱？”

别慌,今天我就用大白话，给你把“契税”这件事掰开揉碎讲清楚，咱们不整那些晦涩的法律术语，就聊点实在的：契税到底怎么算？为什么有人交3%，有人却只交1%？买二套房会不会被“罚得更狠”？如果你正在看房、准备过户，这篇文章，真的能帮你省下几千甚至上万元。

契税是什么？谁来交？

先说个最基础的问题：契税是国家对土地、房屋权属转移行为征收的一种税，属于“买家税”，也就是说，房子从别人名下过到你名下，你就要向国家交这笔钱。

注意啊,是买方交，不是卖方！哪怕合同里写“一切税费由买方承担”，契税也是绕不开的那笔支出。

别被各种政策绕晕,其实契税的计算逻辑特别清晰，就三步：

我们直接上例子,秒懂！

👉 税率：1%
比如你买的是80㎡的二手房，总价200万，那契税就是：
200万 × 1% =2万元

👉 税率：1.5%
买个100㎡的房子，总价400万，契税就是：
400万 × 1.5% =6万元

👉 税率统一为2%（有些城市90㎡以上是3%）
同样是100㎡，总价400万，但你是买第二套，那契税就是：
400万 × 2% =8万元
比首套多了整整2万！

某些城市对“非普通住宅”（比如单价过高、面积过大）或者第三套房，税率可能直接跳到3%。
400万的房子，3%就是12万，一下子多出6万，够买辆小电驴了！

所以你看,同样一套房，因为“你是谁”、“买第几套”，最后交的钱可能差出一辆车。

“满五唯一”能免个税，但不减契税
很多人以为房子“满五唯一”就能少交所有税，错！那个是免增值税和个人所得税的，契税该交还得交。
离婚不算“首套”？不一定！
有些人为了“避税”假离婚，以为能重新算首套，但现在全国很多城市联网查家庭住房登记，就算你离了婚，只要配偶名下有房，你也可能被认定为二套。
赠与、继承也要交契税？
是的！除了法定继承（比如父母过世，子女继承房产）免契税外，其他赠与行为，比如爸妈把房子“送”给你，哪怕没花钱，也得按评估价交3%的契税！

张先生和妻子在北京有一套房,打算给孩子买套学区房，听中介说“只要离婚，就能按首套房交契税”，于是俩人去民政局办了离婚手续。

结果到了缴税环节,税务局调取了夫妻双方的房产记录，发现张先生前妻名下仍有房产，最终认定这套新房属于“家庭第二套住房”，按2%征收契税。

总价500万的房子,本可交7.5万（首套1.5%），结果交了10万，白白多掏2.5万，更糟心的是，俩人后来复婚手续麻烦，感情也受影响。

提醒：别拿婚姻当避税工具，现在信息联网，钻空子的风险越来越高。

《中华人民共和国契税法》第三条：
“契税税率为百分之三至百分之五。……省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。”
财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布的《关于优化个人住房转让环节税费政策的通知》（2024年新政）：
明确对首套、二套住房契税实施优惠税率，即：
- 首套：90㎡以下1%，90㎡以上1.5%
- 二套：90㎡以下1%，90㎡以上2%（部分城市为3%）

注：具体执行标准以当地不动产登记中心为准，建议提前咨询。

很多朋友觉得契税是“必缴项”，反正逃不掉，就不重视，但我想说，恰恰是因为它“躲不掉”，才更要精打细算。

买套房动辄几百万,契税哪怕差一个百分点，就是几万块，而这几万，往往取决于你是否了解政策、是否提前规划家庭房产结构、是否选对购房时机。

我的建议是：

真正的省钱，不是压低房价，而是在合规的前提下，把每一分该交的税，都交得明明白白、不多不少。

买房是人生大事,契税虽小，却是压在幸福门槛前的最后一块石头，把它搬开，你的新家，才能真正敞亮起来。

契税怎么算？买房多花几万块可能只因这一步没搞懂！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。

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