房子的税费怎么算？买错一步多掏几万，这些坑你踩过吗？

咱们中国人,一辈子绕不开的两件事——结婚和买房，可一提到买房，除了房价本身，最让人头大的就是那一堆“税”：契税、增值税、个税、印花税……名字听着都像财务课作业，很多人稀里糊涂交了钱，回头一算才发现，本来能省的没省，不该花的全花了，一来二去差出好几万。

今天我就用大白话,把这套“房产税费密码”给你拆开揉碎讲清楚，不管你是首套房刚需，还是想改善换房，甚至考虑投资收租，这篇文章都能帮你避开雷区，少走弯路。

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买房时最常见的五种税，到底谁该交？怎么算？

先说结论：不同情况，税种不同；买卖双方，责任也不同。

契税 —— 买房人必交的“入场券”

这是你作为买方必须交的第一笔税,相当于“取得产权的门票费”，税率不是固定的，它跟你的购房套数和房屋面积直接挂钩：

• 首套房：
  • 90㎡以下：1%
  • 90㎡以上：1.5%
• 二套房：
  • 90㎡以下：1%
  • 90㎡以上：2%
• 三套及以上：统一3%

举个例子：你买个100㎡的二手房当首套，总价300万，契税就是300万×1.5%＝4.5万，要是这是你第二套房，就得交6万，别小看这1.5%，一套房差出一万五，够一家人出国旅游了。

✅ 小贴士：很多城市对首套且90㎡以下有政策倾斜，记得查当地最新规定！

增值税及附加 —— 卖家通常承担，但可能转嫁给你

这个税主要针对“卖方”，看你这套房是不是“满两年”，为什么强调“两年”？因为这是国家给的一个免税门槛。

• 房产证满2年：免征增值税
• 不满2年：按全额的5.3%左右征收（5%增值税 + 0.3%附加）

比如卖家房子才拿证一年半,卖300万，那他要交差不多15.9万的增值税，这笔钱理论上是他出，但现实是——他会把税加进房价里，最后还是你买单。

所以你看房时一定要问清楚：“房产证满两年了吗？” 满了，你省钱；没满，砍价空间就来了。

个人所得税 —— 卖家交，但也有“免征”通道

这个税本应由卖家承担,税率通常是差额的20%或全额的1%，听起来吓人？别急，有两种情况可以免：

• 满五唯一：房子持有满五年，且是卖家家庭在本地唯一住房 → 免征！
• 不满足？那就得交，比如卖家当初50万买的，现在卖300万，差额250万，20%就是50万！当然实际中常按1%核定征收，也就是3万左右。

重点来了：“满五唯一”是二手房市场的硬通货，同样户型，一个满五唯一，一个不满，价格能差出一二十万，买房前一定要让中介拉产调，核实清楚。

印花税 —— 现在基本免了，别被忽悠

以前买卖双方都要交,现在个人销售或购买住房，印花税全免！除非你是企业名义购房，否则这一项可以直接划掉。

土地出让金 / 综合地价款 —— 特殊房产才涉及

比如经济适用房、房改房这类政策性住房，转让时可能需要补缴土地出让金，比例因地而异，北京有的要补10%，上海则按标准计算，这类房子便宜，但隐性成本高，务必提前打听清楚。

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以案说法：一套房多交7万，只因忽略了“满五唯一”

我去年代理过一个案子,客户小陈看中一套学区房，房东报价480万，比市场价低了20万，小陈觉得捡了大便宜，立马签了合同。

结果过户时发现：这房不满五年，也不是房东唯一住房，这意味着：

• 卖家要交差额20%个税 → 差额近200万，税就得40万！
• 卖家不干了,要求小陈“分担一半”
• 小陈拒绝,双方闹上法庭

最后法院判合同有效,小陈要么继续交易并承担部分成本，要么赔违约金，他最终咬牙接手，额外付了7万多“协调费”才完成过户。

教训是什么？
买房不能只看报价，更要看背后的“税负结构”，便宜的背后，可能是你没看见的成本黑洞。

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法条链接：这些规定你得知道

• 《中华人民共和国契税法》第三条：
  省、自治区、直辖市可以对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
  （也就是说，契税具体怎么收，地方有自主权）

• 财税〔2016〕36号文：
  个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

• 财税字〔1999〕210号：
  个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

这些文件看着枯燥,但每一条都关系到你钱包的厚度。

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律师总结：算税不是财务工作，而是买房战略

很多朋友觉得税费是“流程问题”，等到过户才关心，错！税费其实是你议价的筹码、决策的依据、风险的预警信号。

我的建议很简单：

1. 买房前做“税务尽调”：让中介提供产调信息，确认是否“满二”“满五唯一”。
2. 合同里写清楚税费承担方式：别口头说“正常过户”，要白纸黑字写明“卖方承担个税，若无法提供满五唯一证明，差额由卖方补足”。
3. 利用政策省钱：首套房、90㎡以下、满五唯一……每一个标签都是省钱的关键。
4. 别贪小便宜：明显低于市场价的房子，很可能藏着高额税费或产权瑕疵。

房子是人生最大的单笔消费,税费不是小事，搞懂它，不是为了背法条，而是为了在关键时刻，你能挺直腰杆说一句：“这钱，我不该掏。”

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真正的精明买家，不是出价最低的那个，而是算得最清的那个人。

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