二套房契税怎么算？买过房的都该懂这隐形账单

看中一套心仪的房子，首付准备好了，贷款也批了，结果临到过户才发现——契税比预想高出一大截？尤其当你不是第一次买房，这笔“二套房契税”就像藏在合同背后的一道暗门,悄无声息地推高你的购房成本。

别急，今天咱们就来掰扯清楚：二套房契税到底怎么算？为什么有人交3%，有人却只交1%？中间差的可不是小钱，动辄几万甚至十几万。

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先搞明白：什么是“二套房”？

很多人以为，“二套房”就是名下已经有房,其实没那么简单。

税务机关判断是不是“二套房”,主要看三个维度：

1. 家庭为单位：夫妻+未成年子女，三口人名下只要有一套房，再买就算“二套”。
2. 全国联网查房：现在房产信息基本全国联网（虽然个别城市还有滞后），你在A城有房,在B城买房也会被识别。
3. 认房又认贷：有些城市是“认房不认贷”，只要名下无房，哪怕有过贷款记录，也算首套；但多数城市是“认房又认贷”，两者任一命中,就可能被划为二套。

别以为把房子卖掉再买就万事大吉，得看当地政策是否“追溯”。

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契税怎么算？税率不是一刀切！

契税是买房时向国家缴纳的一种税，由买方承担,它的计算公式很简单：

契税 = 房屋总价 × 契税税率

但关键在于——税率是多少？

根据目前主流政策（2024年）,契税税率按房屋面积和是否首套来区分：

房屋情况	面积 ≤ 90㎡	面积 > 90㎡
首套房	1%	5%
二套房	1%	2%
三套及以上	3%（各地统一）	3%

注意一个细节：二套房≤90㎡，税率也是1%！很多人不知道这点,白白多算了预算。

举个例子：

• 小王在杭州买第二套房，面积85㎡，总价300万。
  契税 = 300万 × 1% =3万元

• 小李买第二套房，面积110㎡，总价500万。
  契税 = 500万 × 2% =10万元

看出差距了吗？光面积一项,就差出7万块。

有些城市还会加码——比如北京、上海对非普通住宅（比如单价过高或面积过大）执行更高标准，二套房契税可能直接跳到3%，所以千万别照搬模板，一定要查你所在城市的“普通住宅认定标准”。

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哪些操作能“省税”？这些坑千万别踩

1. 假离婚避税？风险极高！
   以前有人为了规避二套房税，办“假离婚”，让一方名下无房去买房，但现在税务、民政、住建数据打通，短期内复婚会被追溯补税,严重者可能涉嫌逃税。

2. 赠与或继承换“首套”资格？不一定行
   如果你是通过父母赠与获得第一套房，再买房时，部分地区仍会视为已有住房记录,无法享受首套优惠。

3. 卖一买一，能退税！
   国家近年推出“换购住房个人所得税退税”政策，如果你在一年内卖掉旧房再买新房，符合条件可退还部分个税（注意：是个人所得税，不是契税），虽然不直接减契税,但整体成本能降。

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📚以案说法：张先生的“冤枉税”

张先生在深圳工作多年，2022年把老家一套小两居卖了，2023年在深圳买改善型住房，面积105㎡，总价800万，他以为自己“名下无房”，应该算首套，结果缴税时被告知：按二套房收2%契税，共16万元。

张先生不服，跑去税务局申诉，工作人员调出记录发现：他在2018年曾用公积金贷款买房，虽然后来卖掉了，但贷款记录还在，且深圳执行“认贷”政策,因此认定为二套。

更让他心疼的是，如果他提前一年把贷款结清并更新征信，或许能争取“认房不认贷”政策窗口期优惠，可惜,错过了。

这个案子告诉我们：买房前，不仅要查名下房产，更要查信贷记录和当地最新政策。

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⚖️法条链接（现行有效）

1. 《中华人民共和国契税法》第三条：
   省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

2. 财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号：
   明确优化个人住房转让税收政策，支持居民换购住房，对出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

3. 各地实施细则：
   如《北京市普通住房标准》规定：五环内单价≤8.5万/㎡，面积≤140㎡，且容积率≥1.0，才可认定为“普通住宅”,影响契税适用税率。

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买房不是菜市场买白菜，契税这“最后一公里”的支出，往往决定你能不能笑到最后，作为执业十几年的房产律师，我反复提醒客户一句话：不要只盯着房价谈便宜，真正的精明，是算清每一分“隐性成本”。

二套房契税怎么算？核心就三点：

✅看身份：你是家庭购房，还是单身？
✅看面积：90㎡是分水岭，差一点，税差一大截。
✅看城市：北上广深跟三四线,政策天差地别。

最后送大家一句实在话：在签合同前，先去一趟不动产登记中心和税务局，拉一份查询单，花不了半小时，但能帮你省下几万块真金白银。

买房是大事，契税不是小事，别让无知,成为你幸福生活的代价。

二套房契税怎么算？买过房的都该懂这隐形账单，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。