契税怎么算？买套房到底要多掏多少钱，别稀里糊涂就交了！

契税不是随便定的，它有“公式”！

先说结论：契税是你买房时，向国家缴纳的一种财产转移税，因为房子从卖家名下过户到你名下，属于“产权转移”，所以要征税，税率不是全国统一一刀切，而是根据房屋性质、面积大小、是不是首套房这几个关键因素浮动。

目前我国契税的法定税率是3%—5%，但各地为了支持刚需购房，普遍执行优惠税率，常见的计算方式如下：

情况	面积	契税税率
首套房	≤90㎡	1%
首套房	>90㎡	5%
二套房	≤90㎡	1%
二套房	>90㎡	2%
三套及以上 / 非普通住宅	3%起（部分地区上浮）

举个例子你就明白了：

小王在杭州买人生第一套房,面积85㎡，总价300万，他是首套，面积又不到90㎡，所以契税按1%算：
300万 × 1% = 3万元

而他的同事老李,买的是第二套改善房，面积120㎡，总价500万，那就要按2%来交：
500万 × 2% = 10万元

看出差别了吗？同样是买房，一个交3万，一个交10万，差出一辆车的钱！所以啊，别觉得契税是小钱，它可是实打实从你口袋里掏走的真金白银。

还有一点特别容易被忽略：契税是按网签备案价来算的，不是按你实际成交价或贷款金额，有些朋友为了避税做“阴阳合同”，低报价格，听着省点税，其实风险极大——一旦被税务稽查，补税+罚款+滞纳金，得不偿失。

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以案说法：她省了2万税，结果赔了8万

我去年代理过一个案子,特别典型，客户张女士在成都买了套二手房，中介建议她把合同价写成280万（实际成交300万），这样契税能从4.5万降到3.9万，省了6000块。

结果呢？三个月后，税务局通过大数据比对银行流水和资金监管记录，发现实际付款金额远高于申报价，直接认定她偷逃税款，不仅要求她补缴6000元契税，还加收了8万滞纳金，并处以4万元罚款，一场操作下来，非但没省钱，反而多花了8万多，还上了税务黑名单，影响征信。

更惨的是,她后来想卖房，因为这次违规记录，新买家不敢接盘，房子挂了半年才勉强出手，价格还被压了10万，你说冤不冤？

所以我说一句大实话：合法节税可以研究，违法逃税千万别碰，一时贪小便宜，可能毁掉你几年的财务规划。

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法条链接：这些规定你得知道

• 《中华人民共和国契税法》第三条：
  契税税率为百分之三至百分之五，省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

• 财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布的《关于优化个人住房转让环节契税政策的通知》（2024年新政）：
  明确对购买家庭唯一住房、第二套住房的契税优惠政策，支持合理住房需求。

• 《税收征收管理法》第六十三条：
  纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，构成偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

你看,法律白纸黑字写着，不是吓唬人的。

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律师总结：契税这事，精明不如踏实

说到底,契税怎么算，核心就三点：
你是第几套房？房子多大面积？买的是不是普通住宅？

搞清这三点,再对照当地政策，基本就能算出你要交多少，与其绞尽脑汁想怎么“做低合同价”，不如老老实实按规申报，现在的税务系统早就是“金税四期”时代了，银行流水、网签合同、资金监管三方数据自动比对，想瞒？难如登天。

最后送大家一句真心话：
买房是大事，每一分钱都该花得明白、花得安心。
契税不是小事，它是你作为公民履行纳税义务的体现，也是你房产合法性的“通行证”，别让一时的小聪明，变成日后的大麻烦。

下次你去缴税,带上这篇文章，指着税率表跟窗口人员确认一遍——你会发现，懂法的人，走路都硬气。

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