顶楼漏水怎么维权？楼上不配合、物业不管怎么办？

大热天坐在家里,突然发现天花板渗水，抬头一看——墙皮剥落、霉斑点点，再一查源头，原来是顶楼防水层老化，雨水顺着裂缝一路“攻城略地”，直接灌进你家客厅？更糟心的是，找楼上业主沟通，对方爱答不理；找物业，一句“这是历史遗留问题”就给你打发了，这时候，你心里那股火蹭蹭往上冒，但除了叹气，好像还真不知道该咋办。

别急,今天咱们就来聊聊这个让无数顶楼和次顶楼住户头疼的问题——顶楼漏水，到底该怎么办？谁该负责？怎么维权？

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先搞清楚：漏水，到底是“天灾”还是“人祸”？

很多人第一反应是“这不就是房子老了吗？只能自认倒霉？”其实不然，漏水虽然常发生在老旧小区，但责任归属不能简单归结为“自然损耗”，关键要看漏水原因和责任主体。

常见几种情况：

1. 屋顶公共部分防水层老化
   这属于整栋楼的共有部位，维修责任在全体业主，资金来源于住宅专项维修资金（俗称“大修基金”），不是某一家的事，也不是物业凭空掏钱就能解决的。

2. 顶楼住户私自搭建或改造导致破坏防水层
   比如顶楼业主搭了个阳光房、种了花园，施工时破坏了原有防水结构，这种属于人为侵权，责任明确归顶楼住户。

3. 物业公司未尽到日常维护义务
   比如常年积水不清理、排水口堵塞不疏通、发现问题不及时报修等，物业存在管理失职，也得担责。

所以你看,漏水不是“命不好”，而是要分清：是“共担风险”，还是“有人犯错”。

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四步走，把被动变主动

别一上来就吵翻天,咱们讲究策略，面对漏水，建议按这四步走：

第一步：固定证据，别让损失“蒸发”
马上拍照、录像，记录漏水时间、位置、蔓延范围，最好还能拍到雨后屋顶积水情况，同时保留维修报价单、家具损坏清单、甚至请专业机构做房屋损害评估，这些将来都是索赔的关键。

第二步：找物业，要求启动应急程序
即使最终要用大修基金，物业也有义务第一时间采取临时措施，比如搭防雨棚、疏通排水管、组织初步排查，如果物业推诿，书面发函（微信、短信也算），留下沟通痕迹。

第三步：推动启用维修资金，业主大会说了算
根据规定，动用大修基金需经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的双过半同意，你可以联合其他受影响业主，在业委会或社区指导下发起申请。

如果没业委会？别慌，可以请求街道办或居委会组织召开临时业主大会。

第四步：谁侵权，谁赔偿——该告就告
如果查明是顶楼住户违规装修导致漏水，哪怕他喊“我也住顶楼我也是受害者”，法律上照样可以追责，你可以要求其停止侵害、排除妨碍、赔偿损失，协商不成，直接起诉。

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以案说法｜顶楼种菜致楼下漏水，法院判赔2.8万元

去年杭州有个案子特别典型,张先生住在6楼，天花板长期渗水，墙面发霉，儿子过敏加重，查来查去发现是7楼业主老李在屋顶种菜，还用水泥砌了花坛，彻底破坏了防水层。

张先生多次沟通无果,物业也不作为，最后他一纸诉状将老李和物业一起告上法庭。

法院审理认为：

• 老李未经许可改变屋顶结构,构成对共有部分的侵权；
• 物业明知违建多年却未制止,存在管理过失。

最终判决：老李承担主要责任，赔偿张先生房屋修复费、精神损害抚慰金共计2.8万元；物业承担10%补充责任。

这个案子释放一个强烈信号：不是住得高就可以“为所欲为”，共有区域的使用，必须守规矩。

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法条链接｜这些法律条款，是你维权的“尚方宝剑”

• 《民法典》第271条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
• 《民法典》第295条：不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。
• 《民法典》第1167条：侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等责任。
• 《物业管理条例》第53条：物业应当按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。

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律师总结｜漏水不是小事，而是权利边界的试金石

很多邻里矛盾,表面看是漏水、噪音、违建，实则是规则意识的缺失，作为普通业主，我们不必当“法盲”，也不能做“忍者”。

顶楼漏水,不是“楼上楼下”的私事，而是涉及建筑物区分所有权、共有部分管理、侵权责任认定的综合性法律问题，遇到问题，别情绪化对抗，要理性收集证据、依法主张权利。

记住一句话：
你家的天花板，是别人家的地板，但更是法律保护下的“财产权边界”。

该修的,大家一起修；该赔的，一个都别想逃。
维权路上，你从来都不是一个人。

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顶楼漏水怎么维权？楼上不配合、物业不管怎么办？，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。