房屋他项权证过期了怎么办

房屋他项权证过期后，其对应的抵押权并不必然消灭。若债务未履行完毕，可与抵押人协商延长抵押期限并重新办理他项权证；若协商不成，可通过诉讼等法律途径保障债权。

房屋他项权证是房屋产权登记机关颁发给抵押权人等他项权利人的法定凭证。从法律角度来看，他项权证上记载的“有效期”并非指抵押权的存续期限。根据《民法典》相关规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。也就是说，只要债权未消灭，抵押权就依然存在，即便他项权证过期，抵押权的效力不受影响。

当房屋他项权证过期，而债务尚未清偿完毕时，最妥善的办法是与抵押人进行协商。双方可以就延长抵押期限达成一致意见，然后共同前往房屋产权登记部门办理他项权证的续期手续。在办理过程中，需按照登记部门的要求提供相关材料，如双方签订的延长抵押期限的协议、原他项权证等。

如果抵押人拒绝协商或不同意延长抵押期限，债权人可以采取法律手段维护自己的权益。可以向人民法院，请求法院确认抵押权的效力，并要求抵押人履行抵押担保责任。在获得法院的生效判决后，若抵押人仍不履行，债权人可以申请强制执行，通过拍卖、变卖抵押房屋等方式实现债权。

需要注意的是，在处理他项权证过期问题时，债权人应及时关注债权的诉讼时效。如果超过诉讼时效，可能会面临胜诉权丧失的风险。因此，一旦发现他项权证过期且债务未清偿，应尽快采取措施，避免自身权益受损。

《城市房地产抵押管理办法》 第三十条

房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

第三十三条

登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。

第三十四条

以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。