住房贷款怎么贷？首付不够、征信花掉还能批吗？

你是不是正站在售楼处的沙盘前,心跳加速，手心冒汗，看着那套心仪已久的房子，心里却在打鼓：“我这工资，能贷下来吗？”“首付还差十万，咋整？”“前两年刷信用卡太猛，征信花了，银行还会给我放款吗？”

别慌,今天咱们就坐下来，像朋友聊天一样，把住房贷款这件事从头到尾掰开揉碎讲清楚，我是干了十几年民商事和金融法律实务的律师，见过太多人因为不懂规则，白白多花利息，甚至被拒贷耽误买房大事，今天这篇，不绕弯子，全是干货。

贷款第一步：搞清自己“能不能贷”

很多人一上来就问：“利率多少？”“能贷多少年？”但真正的第一步，是先评估自己的“贷款资质”，银行不是慈善机构，它只关心三件事：你还钱的能力、你还钱的意愿、以及抵押物值不值钱。

收入证明：你的月收入至少要是月供的两倍，比如月供8000，那你税后收入最好稳定在1.6万以上，自由职业者怎么办？建议提前半年开始规范流水，用一张卡固定收款，形成“可验证”的收入轨迹。
征信记录：这是银行的“照妖镜”，如果你过去两年有连续逾期（尤其是“连三累六”——连续三次逾期或累计六次），基本会被直接拒贷，偶尔一次忘了还？别急，只要补上并保持良好记录，影响可控，但“花呗”“借呗”频繁点进点出，也会被算作“多头借贷”，降低信用评分。
负债情况：名下还有车贷、消费贷、信用卡透支？这些都会计入“总负债”，银行会算一个叫“ Debt-to-Income Ratio（债务收入比）”的指标，超过50%就危险了。

你说：“我知道我能还，可首付差二十万，亲戚都借遍了……”

我理解,现在一线城市的首付动辄百万起，年轻人靠自己攒，确实难，但现实总有解法：

父母资助：合法合规！记得让父母转账时备注“赠与购房款”，保留凭证，千万别写成“借款”，否则银行可能视为你的新负债。
组合贷突围：公积金贷款利率低（目前首套3.1%），但额度有限，如果公积金只能贷60万，剩下的部分可以用商业贷款补足——这就是“组合贷”，很多城市支持，利率也比纯商贷便宜不少。
“接力贷”了解一下：虽然个别银行已收紧，但仍有部分机构允许父母作为共同借款人，用他们的收入和信用来帮你增信，注意：这相当于把父母拉进债务关系，务必全家协商清楚。
开发商垫资/首付分期：某些楼盘为了去化，会和金融机构合作推出“首付分期”，听着诱人，但要小心隐藏成本！有些合同写着“无息”，实则把费用打包进房价或服务费里，签之前，一定让我这种律师过一眼合同。

我去年接了个案子：当事人小陈，90后程序员，年薪30万，看中一套450万的房子，首付凑够了，结果征信报告一打出来——过去两年用了7家网贷平台，查询记录高达22次，信用卡使用率长期90%以上。

银行秒拒。

怎么办？我让他做了三件事：

半年后,他重新申请，顺利获批，利率还拿到了LPR-20BP的优惠。

银行不喜欢“高风险偏好者”，但欢迎“知错能改的人”。

张先生2021年贷款300万买婚房,月供1.8万，2023年公司裁员，收入腰斩，连续三个月未还款，银行发函催收，威胁起诉、拍卖房产。

他找到我,我第一时间做了三件事：

最终银行同意：未来6个月只还利息，本金延后，张先生后来找到新工作，恢复正常还款，房子保住了。

启示：一旦出现还款困难，千万别失联！主动沟通+证据支撑，往往能争取缓冲期，沉默才是最大的敌人。

《民法典》第六百七十一条：贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。
《个人贷款管理暂行办法》（银监会令2010年第2号）第十一条：贷款人应要求借款人当面签订借款合同及其他相关文件，防范“假按揭”。
中国人民银行、银保监会联合发布的《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（2023年）：符合条件的城市可阶段性放宽首套房贷利率下限。

这些法条看着枯燥,但背后都是你权利的“护城河”，当面签约”这条，就是为了防止中介伪造签名骗贷，签合同时，务必确认是银行工作人员在场，别图快让销售代签。