怎么换掉不靠谱的物业？小区管家惹人烦，业主到底该怎么办？

普法百科1个月前 (10-30)3

楼道灯坏了半个月没人修，垃圾堆在门口三天才清，物业费年年涨，服务却越来越缩水？更离谱的是，打电话投诉，客服爱答不理，连个回音都像石沉大海，这时候你是不是心里直犯嘀咕——这物业还能不能换了？怎么换？换得动吗？

别急，今天咱们就来聊点实在的：当物业成了“甩手掌柜”，业主到底该怎么合法、合规地把它请出小区？

换物业，不是拍脑袋就能决定的事

很多人以为，“我是业主，我交了钱，我不满意就换！”听着挺有道理，但现实中，真没那么简单，物业不是你家雇的保姆，说辞就辞,它背后有一套完整的法律程序和集体决策机制。

首先得搞清楚一点：物业服务合同是谁签的？

大多数情况下，是业主委员会代表全体业主和物业公司签的，也就是说，想换物业，不是你一个人说了算，也不是几个邻居抱团喊几句“我们不要这家了”就能成的，必须走法定程序,还得争取大多数人的支持。

如果你所在的小区还没成立业主委员会，那第一步就是先把这个“业主代言人”给扶起来，没有业委会，谁去跟物业谈判？谁去组织投票？谁去对接新公司？

根据《民法典》规定，业主大会有权选聘和解聘物业服务企业，而召开业主大会、形成有效决议，必须由业委会牵头（或者街道办指导成立临时筹备组）。

换物业的前提，往往是“先有组织，再行动”。

如果已经有业委会，但长期不作为，那就要推动他们履职，可以通过书面提议、联名申请等方式，要求召开临时业主大会，议题就是：是否解除现有物业合同,是否启动新物业招标程序。

光靠情绪发泄没用，你想罢免一家物业,得拿出实实在在的理由。

这些都不能只是“我觉得”，要有照片、视频、报修记录、微信群聊天截图，甚至可以调取监控，必要时，请第三方机构做服务质量评估,增强说服力。

这是最关键的一步，根据《民法典》第二百七十八条，更换物业服务企业，必须经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且其中过半数同意。

注意！是“参与表决”的过半数，不是全体业主的过半数，这意味着，你得尽可能让更多人参与投票，哪怕是线上投票、纸质入户，都要做到程序公开、过程留痕。

一旦投票通过，业委会就有权正式通知原物业解除合同,并启动新物业的选聘流程。

最怕的就是旧物业赖着不走，新物业进不来，有些物业公司仗着有“历史关系”或掌握门禁系统、水电资料，拒不退场,这就涉嫌违法了。

这时，业委会可以联合街道办、居委会介入协调，必要时可向法院提起诉讼，要求其腾退，提前和新物业做好交接预案,确保小区秩序不乱。

2021年，上海浦东一个建成近20年的老小区，因原物业长期服务差、收费高、账目不清，引发业主强烈不满，几位热心业主联合发起成立业委会,耗时半年完成备案。

随后，他们收集了三年内的报修记录、消防隐患整改单、公共区域摄像头瘫痪证据，并委托第三方做了服务评估报告，在街道办指导下，召开业主大会，采用线上线下结合方式投票，最终以78%的参与率、82%的同意率通过解聘原物业的决议。

原物业起初拒绝交接，还威胁“断电断梯”，业委会果断向法院申请强制执行，并联合公安、城管现场监督移交，三个月后，新物业顺利入驻,小区面貌焕然一新。

这个案子后来被当地住建部门列为“业主自治示范案例”。

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条
下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款第四项，应经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》第十一条、第十二条
业主大会有权选聘、解聘物业服务企业；业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见形式,表决结果需公示。
《住房和城乡建设部关于加强住宅物业管理工作的通知》
明确支持业主依法依规更换不履职的物业服务企业,鼓励建立物业履约评价机制。

换物业，本质上是一场合法、有序、团结的集体行动，它考验的不仅是业主的维权意识,更是社区治理的能力。

记住几句话：

✅不要单打独斗，要组织起来，发挥业委会的作用；
✅不要情绪对抗，要用证据说话，程序正义比结果更重要；
✅不要急于求成，换物业是系统工程,耐心和策略缺一不可。

最后提醒一句：好物业不是换出来的，而是管出来的，即便换了新物业，也要建立监督机制，定期评估服务,避免重蹈覆辙。

你家的物业，值得被认真对待，而你,也完全有能力让它变得更好。

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