租金回报率怎么算？算错了等于白租！

房子租出去一年，收了十几万租金，结果年底一盘账，发现没赚多少，甚至还要倒贴钱？
别急，问题很可能出在——你根本没算清楚“租金回报率”。

很多人觉得，只要房子租出去了，每个月进账就是收益，可现实是，光看租金流水，不看成本、不看回报率,你就永远搞不清这笔投资到底值不值得。

今天咱们就来掰扯清楚：租金回报率到底该怎么算？算错一步，可能十年白干。

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什么是租金回报率？

简单说，租金回报率就是你靠出租房子，每年能赚回多少钱，占你当初买房总投入的比例，它就像股票的“股息率”，告诉你这笔资产能不能给你稳定“发工资”。

比如你花300万买了套房，每年租金净收入6万,那你的年租金回报率就是：

6万 ÷ 300万 = 2%

也就是说，这套房每年给你带来2%的现金回报，听起来不多？没错,但现实中很多房东连这个都达不到。

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别只看“毛回报率”！小心被数字骗了

很多人算回报率时，直接拿“年租金总收入 ÷ 房屋总价”,得出一个看似漂亮的数字，

年租金15万 ÷ 房子市价500万 = 3%

看起来不错？但这是“毛租金回报率”，它忽略了一个致命问题——你的实际支出去哪儿了？

真正决定你赚不赚钱的，是“净租金回报率”。
你得把下面这些成本统统减掉：

• 贷款利息（如果你是按揭买的）
• 物业费
• 房产税（持有环节的税费）
• 中介费（每年续约可能要付）
• 维修费（家电坏了谁修？）
• 空置期损失（房子空两个月,租金归零）

举个真实例子：

老张在深圳买了一套400万的房子，贷款200万，月供8000元，他把房子租出去，月租金7000元，表面看，年租金8.4万,回报率是：

4万 ÷ 400万 = 2.1%

但注意！他每月还贷8000元中，有约5000元是利息支出（按当前利率估算），这部分属于持有成本。
加上物业费3000元/年，维修和空置损失约5000元,总成本接近：

利息6万 + 物业3000 + 维修空置5000 = 6.8万

而租金收入才8.4万，净收入仅1.6万。

所以他的净回报率是：

6万 ÷ 400万 =4%

是不是瞬间凉了半截？这还不如存银行大额存单。

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怎么才算一笔“划算”的租赁投资？

业内通常认为：

• 净租金回报率 ≥ 3%：算是优质资产,能抗通胀；
• 2%~3%：勉强保本,适合长期持有；
• ＜2%：警惕！可能是“伪盈利”,实则被杠杆反噬。

尤其是在一线城市，房价高、租金涨得慢，很多房产的净回报率其实不到1.5%，这时候你持有的不是“生钱资产”，而是“烧钱资产”——你是在用工资补贴房贷。

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以案说法｜王先生的“高回报”幻觉

王先生2020年在杭州全款买了套学区房，总价450万，他对外出租，月租6500元，年租金7.8万，他得意地跟朋友说：“我这房回报率快1.7%了，比理财强。”

可去年孩子上学用了这套房，他不得不提前解约，还赔了两个月租金，期间房屋老旧，空调漏水，维修花了近万元，更糟的是，今年学区政策调整，房价跌了15%,现在市场价只剩380万。

王先生这才意识到：
过去三年，他不仅没赚钱，反而因为房产贬值和维护成本，实际亏损超过40万。

他以为自己在“收租”,其实是在为政策风险和资产折旧买单。

这个案子告诉我们：租金回报率不能孤立看待，必须结合资产流动性、政策风险和持有成本综合评估。

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法条链接｜这些法律你得知道

1. 《民法典》第七百零三条
   明确规定租赁合同的权利义务，出租人应保证房屋适租性，承租人应按时支付租金，若因房屋质量问题导致空置或退租,房东不得转嫁全部损失。

2. 《个人所得税法》第二条
   房屋租赁所得属于应税收入，需依法申报缴纳个税，很多房东“现金收租不报税”，一旦被查，可能面临补税+滞纳金+罚款。

3. 《城市房地产管理法》第五十四条
   要求房屋租赁实行登记备案制度，虽现实中执行宽松，但若发生纠纷,未备案合同在证据效力上可能受影响。

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律师总结｜别让“虚假繁荣”蒙蔽双眼

作为从业十几年的房产律师，我见过太多房东被“每月到账七千”冲昏头脑，却对背后的隐性成本视而不见。
租金回报率不是算术题，而是一道财务+法律+风险的综合判断题。

记住三句话：

1. 只算净回报，不看毛收入——剔除所有成本再算；
2. 租金不是利润，只是现金流——别把进账当盈利；
3. 房子不会自动赚钱，会赚钱的是脑子——定期复盘资产表现,及时止损或优化。

最后提醒一句：
如果你的房子净回报率长期低于2%，又没有升值预期，那它很可能不是“资产”，而是“负债”。
是时候重新审视你的“收租梦”了。

——一名不愿看到客户被数字欺骗的律师

租金回报率怎么算？算错了等于白租！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。